Mặc dù sở hữu mạng lưới hạ tầng dày đặc bậc nhất phía Nam, từ các tuyến cao tốc, cảng sông Đồng Nai, Thị Vải đến sân bay Quốc tế Long Thành, giá bất động sản tại Đồng Nai vẫn nằm ở “vùng trũng” so với các thị trường lân cận như Bình Dương (cũ) hay TP.HCM.

Theo DKRA Consulting, trong quý 2/2025, giá sơ cấp căn hộ cao nhất tại TP.HCM cũ gần 500 triệu đồng/m², Bà Rịa - Vũng Tàu cũ 115 triệu đồng/m², Bình Dương cũ 64,7 triệu đồng/m², trong khi Đồng Nai chỉ đạt 41 triệu đồng/m².

Ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia của Batdongsan.com cho rằng giai đoạn 2018-2021, kỳ vọng vào sân bay Long Thành đã đẩy giá đất tăng nhanh hơn tốc độ hoàn thiện hạ tầng. Dòng tiền đầu cơ “giá bán đi trước giá trị” đổ vào các dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân thực, dẫn đến thị trường từ 2022 trở đi suy yếu rõ rệt khi tín dụng siết chặt.

Ngoài ra, nhiều dự án đất nền phân lô thiếu tiện ích, không phát triển đồng bộ về đô thị, khiến thanh khoản phụ thuộc vào mua đi bán lại ngắn hạn, tạo nên hiện tượng “đóng băng cục bộ”.

Giá bất động sản tại Đồng Nai vẫn nằm ở “vùng trũng” so với các thị trường lân cận như Bình Dương (cũ) hay TP.HCM. Ảnh: Gia Linh

"Bên cạnh đó, việc thị trường chưa hình thành đủ dòng cư dân thực cũng khiến nhu cầu thực chưa bùng nổ, bất chấp hạ tầng giao thông hoàn thiện. Điều này giải thích vì sao, dù có vị trí cửa ngõ phía Đông TP.HCM, quỹ đất lớn và kết nối logistic thuận lợi, giá bất động sản Đồng Nai vẫn thấp hơn các địa bàn cùng khu vực", ông Tuấn cho hay.

Tuy nhiên, triển vọng dài hạn vẫn được đánh giá tích cực. Các khu vực Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch đang trở thành điểm dịch chuyển tự nhiên từ TP.Thủ Đức cũ, khi quỹ đất tại thành phố hạn chế và giá tăng nhanh. Với giá bán thấp hơn 20-40% so với Thủ Đức, các địa phương này có biên độ tăng trưởng hấp dẫn, đặc biệt khi hệ thống logistics, dịch vụ hàng không, khu công nghiệp đi vào vận hành.

Đồng Nai cũng có lợi thế từ dòng khách hàng di cư lâu dài, đặc biệt là cộng đồng từ miền Bắc, vốn duy trì nhu cầu sở hữu bất động sản ổn định. Các chuyên gia so sánh mô hình phát triển sân bay Long Thành với Incheon (Hàn Quốc) hay Narita (Nhật Bản), nơi sân bay trở thành động lực tăng trưởng toàn vùng. Khi các khu dịch vụ, công nghiệp và dân cư đồng bộ hình thành, Đồng Nai nhiều khả năng trở thành cực tăng trưởng mới, vừa phục vụ nhu cầu ở vừa thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM.

Các chuyên gia đánh giá, thị trường Đồng Nai đang trải qua giai đoạn tái cơ cấu thị trường sau thời kỳ tăng giá sớm. Bài toán không còn nằm ở hạ tầng mà là tốc độ hình thành đô thị thực, cộng đồng cư dân và cơ chế pháp lý, những yếu tố quyết định sức nóng thị trường trong giai đoạn tới.