GS Đặng Hùng Võ: 2,5 tỷ đồng/m2 đất Thủ Thiêm là bất thường

Ngày 10/12, Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) tổ chức bán đấu giá 4 lô đất gồm lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức).

Lô đất ký hiệu 3-12 với diện tích 10.059,7 m2 được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Con số này tương đương khoảng 2,5 tỷ đồng/m2.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chia sẻ với Zing rằng đất ở Thủ Thiêm mà giá lên đến 2,5 tỷ đồng/m2 thì “gây cho nhiều người suy nghĩ phải có điều gì đấy bất thường”.

Giá đất Thủ Thiêm gấp đôi nơi đắt nhất TP.HCM?

GS Đặng Hùng Võ phân tích tại TP.HCM, chỉ có trung tâm quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi, Thủ Thiêm - mới chỉ là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai - không thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay.

“Khu vực Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi được coi là ‘trung tâm thương mại’ của TP.HCM nên đất ở đây là đắt nhất. Nếu Thủ Thiêm đắt gấp đôi và đối chiếu với quy luật giá trị, đúng là có nhiều bất thường”, ông Võ nói.

Vị chuyên gia đặt câu hỏi liệu ai sẽ sẵn sàng chi 2,5 tỷ đồng/m2 để đầu tư vào đất Thủ Thiêm và kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi. “Ngay cả việc xây chung cư hay biệt thự thì cũng không ổn rồi, kể cả hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không tạo ra được lợi nhuận đủ để ‘chở’ cái giá 2,5 tỷ đồng/m2”, ông Võ nhìn nhận.

Trước ý kiến với mức trúng đấu giá “trên trời”, doanh nghiệp sẽ phải cố gắng xây nhà kín mít để đảm bảo lợi nhuận, GS Đặng Hùng Võ cho biết theo triết lý phát triển xanh, phát triển thông minh thì tỷ lệ xây dựng không được quá cao, thậm chí xu hướng phát triển xây dựng hiện đại thì diện tích xây dựng chỉ được đạt 40%.

Do vậy, khả năng vì muốn kéo lại vốn đầu tư “khủng” mà doanh nghiệp “băm nát” Thủ Thiêm là khó xảy ra.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, động thái mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang hướng đến có khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo. Tất nhiên, phải chờ đến khi tập đoàn của ông Đỗ Anh Dũng có nộp đủ tiền mua tài sản hay không thì mới kết luận được.

Ông Võ không nghiêng về quan điểm Tân Hoàng Minh cố tình trả giá cao để đánh bóng tên tuổi. Bởi, Tân Hoàng Minh hiện được nhiều người đánh giá là một nhà đầu tư có tiềm năng, nên nếu không thể thanh toán được tiền trúng đấu giá thì độ uy tín của thương hiệu này sẽ bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, thực tế vào năm 2015 lại cho thấy Tân Hoàng Minh từng trúng đấu giá “lô đất vàng” 23 Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM), diện tích 3.000 m2 với giá 1.430 tỷ đồng (giá khởi điểm 558 tỷ) nhưng đòi hủy kết quả và không nộp số tiền đã trúng đấu giá.

Đến tháng 6/2016, Tân Hoàng Minh lại có văn bản gửi UBND TP.HCM, đề nghị được tiếp tục mua khu đất 23 Lê Duẩn. Với việc muốn tiếp tục mua đất trúng đấu giá, tập đoàn này bị phạt tiền trễ hạn hơn 260 tỷ đồng.

Người đấu giá phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo

Theo GS Đặng Hùng Võ, nếu sự thật là Tân Hoàng Minh cố tình trả giá “trên trời” cho khu đất ở Thủ Thiêm và làm giá đất những khu vực lân cận bị đẩy lên cao, sẽ rất bất lợi cho thị trường nói chung.

Cụ thể, khi giá bất động sản tăng bất thường không theo nhịp độ phát triển kinh tế, người dân sẽ dồn vốn vào thị trường bất động sản khiến cho không còn ai muốn đầu tư vào sản xuất kinh doanh nữa. Thị trường không mong muốn những hoạt động kích giá ảo như vậy.

Theo Luật Đấu thầu, khi người thắng đấu giá đầu tiên không trả được tiền thì sẽ lựa chọn người trả giá cao thứ hai làm người thắng đấu giá (dù trong trường hợp Tân Hoàng Minh bỏ cuộc, sẽ phải mất gần 600 tỷ đồng tiền cọc).

Thế nên, để tránh những trường hợp kích giá ảo thị trường, theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ, phải hoàn chỉnh pháp luật một cách chặt chẽ về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nhà đầu tư tham gia đấu giá thì phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo.

Ở góc độ đầu tư, phân tích về trường hợp của Tân Hoàng Minh, chủ một doanh nghiệp phát triển bất động sản lớn tại TP.HCM, cho rằng dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Với công thức đó, khi lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng thì giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 75% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

GS Đặng Hùng Võ nghi ngờ việc sẽ có ai đó sẵn sàng chi 40-50 tỷ đồng đầu tư một căn hộ tại Thủ Thiêm. Ông cũng đặt câu hỏi liệu nhà đầu tư sẽ kinh doanh gì để có thể hoàn lại vốn, chứ chưa nói đến chuyện có lãi.