Giao dịch căn hộ tại TP.HCM chuyển biến ra sao?

Những tháng đầu năm 2025, thông tin sáp nhập tỉnh, thành đang là vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Theo đó, thị trường nhà đất đứng trước những thay đổi về địa giới tỉnh thành cũng tăng nhiệt nhanh chóng.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thông tin sáp nhập một số địa phương được xem là “liều kích thích” khiến giao dịch nhà đất tăng lên ở nhiều mức độ khác nhau. Dòng tiền của các nhà đầu tư đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại.

Trong đó, xu hướng "săn" đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất. Tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí thiết lập “đỉnh” mới.

Thị trường bất động sản TP.HCM được "thổi nóng" trước thông tin sáp nhập. Ảnh: Gia Linh

Ghi nhận tại TP.HCM, thị trường đang có nhiều chuyển biến trước thông tin sáp nhập. Nhiều người dân tại TP.HCM cho biết mình nhận được nhiều cuộc gọi lời chào mua bất động sản, mua căn hộ… với các thông tin sắp sáp nhập tỉnh, thành nên đất đai tại TP.HCM sẽ “sốt”. Theo đó, thị trường TP.HCM với quỹ đất hạn chế nên chủ yếu các thông tin giới thiệu đến người dân, khách hàng chủ yếu là thuộc về phân khúc căn hộ.

Tuy nhiên, trái với những lời đồn thổi, quảng cáo có cánh của môi giới, sale bất động sản thì tỷ lệ hấp thu phân khúc căn hộ tại TP.HCM đang rất khiêm tốn.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) của DKRA Group cho thấy trong 2 tháng đầu năm, thanh khoản căn hộ phía Nam chưa có dấu hiệu khởi sắc, nhất là các thị trường tỉnh.

Cụ thể, các tỉnh phía Nam trong 2 tháng đầu năm có 113 dự án căn hộ chào bán với tổng nguồn cung sơ cấp (gồm mở bán mới và tồn kho) hơn 12.000 căn. Phần lớn nguồn cung tập trung tại TP.HCM và Bình Dương. Trong đó, thị trường TP.HCM có 6.600 căn, chiếm 55%.

Đáng chú ý, nguồn cung dồi dào nhưng sức mua ghi nhận thấp, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 10%, tương đương 1.188 căn được tiêu thụ. Trong đó Bình Dương bán được 460 căn, TP.HCM là 452 căn, Long An khoảng 220 căn, Đồng Nai được 7 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu là 13 căn. Nếu so sánh với cùng kỳ giai đoạn 2021-2022, lượng tiêu thụ bất động sản từ năm 2023 đến nay đã liên tục giảm.

Nhà đầu tư bất động sản không dám xuống tiền

Dữ liệu của Datxanh Serviecs cho thấy trong 2 tháng đầu năm nay, cả nước có khoảng 3.200 căn hộ chào bán mới (chủ đầu tư mở bán lần đầu). Đáng chú ý, các tỉnh phía Nam chỉ có khoảng 780 căn hộ (tương đương 28% nguồn cung) chào bán, tập trung phần lớn tại TP.HCM.

Riêng tỷ lệ hấp thụ, các tỉnh phía Nam ghi nhận được 390 căn hộ bán ra thành công, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tăng so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên nếu tính trên tổng nguồn cung sơ cấp (gồm mở bán mới và rổ hàng tồn kho) tỷ lệ hấp thụ trung bình của thị trường phía Nam vẫn dao động trong khoảng 30-35%. Phần lớn sức mua được ghi nhận ở các dự án cũ, đang triển khai tại TP.HCM.

Nhiều nhà đầu tư cho biết dù có thông tin sáp nhập nhưng họ vẫn e dè, không dám xuống tiền vì giá bất động sản quá cao. Ngoài ra, một số người rút kinh nghiệm trong quá khứ đã từng trót ôm trái đắng khi săn đất lúc đang "sốt" nên bây giờ không mặn mà nữa.

Nhiều nhà đầu tư cho biết dù môi giới nhiệt tình giới thiệu nhưng họ vẫn e dè, không dám xuống tiền vì giá bất động sản quá cao. Ảnh: Gia Linh

Anh Tùng (45 tuổi, nhà đầu tư bất động sản) cho biết mỗi ngày mình nhận rất nhiều cuộc gọi từ các đầu số lạ, tự xưng là môi giới để giới thiệu một số dự án bất động sản khu vực TP.Thủ Đức, quận 7… Ngoài ra, anh còn liên tục nhận được các lời mời kết bạn, tin nhắn từ người lạ qua Zalo giới thiệu các dự án căn hộ giáp ranh TP.HCM. Những người này cho biết trước khi sáp nhập thì đây là thời điểm “ngàn năm có một” để người dân mua căn hộ giá rẻ, làm giàu.

Tuy nhiên, người này cho biết mình chỉ tham khảo chứ không có nhu cầu mua thêm bất động sản vì đã từng “thua đau” khi rơi vào cơn sốt đất ảo Củ Chi, Hóc Môn cách đây vài năm.

Ông Võ Hồng Thắng chuyên gia DKRA Group cho biết hơn 76% nguồn cung sơ cấp mở bán mới trong 2 tháng qua là phân khúc căn hộ cao cấp, giá trên 75 triệu/m2 tại TP.HCM và trên 40 triệu/m2 tại Bình Dương. Mức giá này được đánh giá là quá cao, vượt khả năng nhiều người. 

Trong đó, phần lớn nguồn cung chủ yếu đến từ dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo với giá điều chỉnh tăng 5-10%. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kéo giảm giá bán và kích cầu thị trường, nhưng không phát huy được hiệu quả.