Thị trường bất động sản 2022 phát triển thiếu bền vững

Hiện nay, tại TP.HCM, nhu cầu về chỗ ở, sở hữu bất động sản của người dân, người lao động ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc sở hữu được nhà ở ngày càng xa tầm với khi giá nhà liên tục leo thang, khan hiếm nhà giá rẻ.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá thị trường bất động sản trong 5 năm qua với những biểu hiện "tuột dốc" về nguồn cung nhà ở, trong khi giá nhà liên tục tăng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua, thì từ 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng lệch pha "cung-cầu" sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Theo đó, ông Châu cho biết trong năm 2017, thành phố này có 42.991 căn nhà mới, thì đến năm 2018, số nhà ở mới chỉ có 28.316 căn; năm 2019 tiếp tục giảm, chỉ có 23.046 căn; năm 2020 là 16.895 căn; và năm 2021 chỉ có 14.443 căn.

Trong 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản ở thành phố kinh tế sôi động nhất cả nước tuy đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với tổng nguồn cung là 11.600 căn nhà (tăng 70,5% so với 9 tháng đầu năm 2021), song số nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên là bởi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn "căng thẳng" do các vướng mắc về thể chế pháp luật. Sức mua sụt giảm do "tổng cầu có khả năng thanh toán" sụt giảm làm cho "tính thanh khoản" của thị trường và của các chủ đầu tư dự án bất động sản sụt giảm mạnh.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hơn trước; thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng và cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Đề xuất khơi thông dòng vốn, phá băng thị trường bất động sản

Dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng, gồm nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ tổ chức tín dụng, vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp…

Trong đó, nguồn vốn tín dụng từ hệ thống tổ chức tín dụng và vốn huy động trên thị trường chứng khoán là hai nguồn vốn trọng yếu. Tuy nhiên, trong năm 2022 dòng vốn từ hai nguồn này đều chịu áp lực bị kiểm soát chặt chẽ hoặc khó tiếp cận hơn.

Thống kê của HoREA cho thấy trong 9 tháng vừa qua, TP.HCM có 9.305 căn nhà cao cấp (chiếm đến 80,2% nguồn cung về nhà ở). Trong khi, một số năm trước đó như năm năm 2018 chỉ có 8.502 căn nhà cao cấp (chiếm 30%); năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp (chiếm 25,5%).

Đáng chú ý là tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, thậm chí đã xuất một số dự án và căn hộ bất động sản "siêu sang" với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2. Ông Lê Hoàng Châu đánh giá tuy giao dịch nhà đất đã có dấu hiệu 'giảm tốc' nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao.

Trước thực trạng trên, HoREA đã đưa ra nhiều kiến nghị để "gỡ vướng" cho tình trạng của thị trường. Theo đó, Hiệp hội kiến nghị Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ cùng các cơ quan thẩm quyền của Trung ương và các địa phương tập trung mọi nỗ lực để thực hiện mục tiêu "đến năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất." Đây cũng là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu "phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững".

Đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, ông Châu cho biết HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.

Cùng với đó, HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương cần sớm xem xét "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc "đất công" hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần xem xét có thể nới room tín dụng thêm khoảng 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 ngàn tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

Các chuyên gia cho rằng để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế và tạo tiền đề phát triển cho nhiều ngành, bên cạnh việc tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng không thấp hơn so với lĩnh vực khác thì cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu an toàn và lành mạnh.