Góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc Hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng Kiểm toán Nhà nước, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh đến việc kiểm toán các dự án của Kiểm toán Nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu Cơ quan Kiểm toán Nhà nước hiểu "máy móc" quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân là tài sản công" đều thuộc đối tượng phải được kiểm toán, mà không phân biệt các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh, dự án đô thị, nhà ở thương mại, kể cả dự án nhà ở xã hội có sử dụng đất nhưng không phân biệt nguồn gốc đất là không hợp lý.

Bởi, theo Chủ tịch HoREA, nhiều dự án có nguồn gốc đất là do doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (không phải là đất do Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng rồi giao đất cho doanh nghiệp) và doanh nghiệp không sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, hoặc nguồn vốn tín dụng "ưu đãi", nhưng lại cũng "bị" kiểm toán các dự án này thì không hợp lý.

Hơn nữa, Cơ quan Kiểm toán Nhà nước cũng "không đủ sức" để kiểm toán tất cả các trường hợp này.

"Thời gian qua, Kiểm toán Nhà nước khi thực hiện kiểm toán hoạt động phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM thì đã "kiểm toán" cả 3 dự án nhà ở xã hội do Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành là doanh nghiệp tư nhân làm chủ đầu tư là chưa thật hợp lý. Bởi lẽ, cả 3 dự án này đều do doanh nghiệp tự "mua đất" và đầu tư bằng vốn vay tín dụng thương mại, không hề được vay tín dụng ưu đãi của Nhà nước", ông Châu dẫn chứng.

Vì vậy, HoREA đề nghị Kiểm toán Nhà nước rất cần thiết phải tập trung thực hiện "kiểm toán" nhằm đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất đối với các tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất là "đất công", hoặc đất do Nhà nước thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

Đặc biệt, HoREA cho rằng rất cần thiết thực hiện "kiểm toán" để đánh giá tính hiệu quả của phương thức "nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê" hoặc "trả tiền thuê đất hàng năm".

Đồng thời, nên khuyến nghị áp dụng phổ biến phương thức "trả tiền thuê đất hàng năm" và xác định cụ thể các trường hợp được áp dụng phương thức "nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê" theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW.

"HoREA đề nghị thống nhất nhận thức và xây dựng cơ chế xử lý "phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)" do 2 chủ thể chính tạo ra là Nhà nước và do các nhà đầu tư tư nhân tạo ra", ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, "phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)" do Nhà nước tạo ra có giá trị rất lớn, mà nếu được thu đúng, thu đủ thì tạo ra nguồn thu ngân sách nhà nước rất lớn.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, 1 héc-ta đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất phi nông nghiệp thì 1 héc-ta đất sản xuất, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị lại tạo ra giá trị lên đến 55 tỷ đồng/năm, gấp 100 lần. 

Hoặc, quận 7 được thành lập năm 1997 (tách ra từ huyện nông nghiệp Nhà Bè) tại thời điểm đó chỉ thu ngân sách nhà nước 59 tỷ đồng, sau 25 năm đã thu ngân sách nhà nước năm 2022 lên đến 5.550 tỷ đồng, gấp 94 lần so với năm 1997.

Với "phần giá trị tăng thêm từ đất" chủ yếu là nhà đầu tư tư nhân tạo ra thông qua hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất để phát triển dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch giao thông, mà chủ yếu là thông qua năng lực sáng tạo và năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Vì thế, HoREA đề nghị nhà đầu tư "có quyền" được thụ hưởng "phần giá trị tăng thêm từ đất" này sau khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.