Phân khúc bất động sản nào đang được "săn đón" nhưng nguồn cung lại "nhỏ giọt"?

Thiếu nguồn cung

Trong năm 2021 dịch bệnh Covid-19 hoành hành trên cả nước khiến nhiều lĩnh vực, kinh tế bị đình trệ, nhà máy, khu công nghiệp… ngưng trệ và hầu như các hoạt động sản xuất đều "đóng băng".

Cho đến thời điểm hiện tại, dịch Covid-19 được kiểm soát, các hoạt động kinh tế - xã hội trở lại bình thường, điều này đã giúp cho nền kinh tế dần phục hồi, trong đó thị trường bất động sản công nghiệp cũng quay trở lại "đường đua".

Khảo sát của JLL Việt Nam, hiện nay, nhiều khu công nghiệp (KCN) đã quay trở lại sản xuất và các dự án FDI lớn cũng đã đổ bộ vào TP.HCM và khu vực lân cận. Tiêu biểu là dự án nhà máy LEGO tại KCN VSIP 3, Bình Dương, với tổng số vốn đầu tư 1 tỷ USD trong giai đoạn 2022-24.

Thị trường Long An cũng chào đón dự án đầu tư mới với phần vốn góp của nhà đầu tư Nhật Bản trị giá 35 triệu USD vào công ty cổ phần Dược phẩm 3/2 tại Khu công nghiệp Long Hậu 3 (giai đoạn 1). Tỷ lệ lấp đầy của các KCN và nhà xưởng xây sẵn lần lượt gia tăng, lần lượt đạt mức 90% và 86%.

Ông Nguyễn Phương Nam  - Giám đốc Công ty Phương Nam cho hay "Sau khi dịch Covid-19 làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc kinh doanh, công ty với 200 công nhân chuyên gia công may mặc cho đối tác Nhật của ông phải đóng cửa, do hoạt động trong khu dân cư và phải trả nhà xưởng theo quy định mới. Tôi đã vào các KCN, khu chế xuất ở Bình Dương để tìm kiếm mặt bằng cho công ty mình, nhưng giá thuê hiện tại rất cao và diện tích trong một số khu công nghiệp lớn hơn với nhu cầu nên đến nay vẫn chưa tìm được địa điểm thích hợp".

Báo cáo của JLL Vietnam, do ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 lần thứ 4 nên thị trường đất công nghiệp không có nguồn cung mới được triển khai. Hiện nay, tổng diện tích đất cho thuê vẫn duy trì ở mức 25.220ha.

Quý 4/2021, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TP.HCM ổn định ở mức xấp xỉ 2.500 ha. Tỉ lệ lấp đầy không đổi so với quý trước và tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 87%.

Theo đơn vị này, trong năm 2022, KCN Nam Tân Lập tại Long An và KCN VSIP 3 tại Bình Dương được dự đoán sẽ gia nhập thị trường, giúp Bình Dương và Long An tiếp tục là những thị trường sôi động trong khu vực.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn chỉ ghi nhận một dự án mới tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Tính đến cuối năm 2021, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 3,3 triệu m2.

Nhiều tiềm năng tăng trưởng

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng như trong nước đang rất quan tâm đến đất công nghiệp nhằm xây dựng các khu kho xưởng chất lượng cao. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa "tháo gỡ" được vấn đề nguồn cung với nhu cầu của toàn thị trường.

Đáng chú ý, mặt bằng giá tăng ở cả giá đất và giá thuê nhà xưởng xây sẵn, thậm chí đạt mức đỉnh mới so với cùng kỳ năm ngoái.

Trao đổi với Thế Giới Tiếp Thị, lãnh đạo Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương cho biết "Hiện nay nhu cầu hoạt động của các doanh nghiệp, công ty là khá lớn, tại Bình Dương có nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp… Tuy nhiên tỉnh và các chủ đầu tư công nghiệp làm rất bài bản từ đất, đến hạ tầng tốt nhất để thu hút nhà đầu tư. Sau dịch, nhu cầu có nhà xưởng để hoạt động rất nhiều cho thấy sự tăng trưởng trở lại của ngành kinh tế công nghiệp sản xuất và kinh tế bất động sản công nghiệp".

Theo JLL Việt Nam, việc tái mở cửa trong quý 4/2021 và hoạt động công nghiệp được khôi phục đã giúp giá đất khôi phục đà tăng, đạt 117 USD/m2, với mức tăng 7,3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt mức 4,7 USD/m2, tăng 4,9% so với năm trước, với đà tăng được ghi nhận mạnh mẽ tại Long An.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng tuy bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 trong năm 2021, TP.HCM, Bình Dương và Long An vẫn trong top 5 cả nước về vốn thu hút đầu tư nước ngoài FDI. Điều này chứng tỏ sức hút mạnh mẽ của các tỉnh miền Nam đối với các nhà đầu tư.

Trong năm 2022, bên cạnh ngành công nghiệp truyền thống, các ngành công nghiệp như dược phẩm, thiết bị y tế, và trung tâm dữ liệu (data centers) được dự đoán sẽ là động lực tăng trưởng mới cho thị trường.

Công ty chứng khoán VNDirect dự báo, giá thuê đất sẽ tiếp đà tăng 6-10% so với cùng kỳ trong 2021. Đồng thời, trong năm 2022, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ khởi sắc nhờ nhiều yếu tố.

Thứ nhất là việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021 cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn sẽ là động lực cho nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Thứ hai là xu hướng mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Vốn FDI vào Việt Nam phục hồi mạnh trong năm 2022 nhờ vào kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới.

Yếu tố cuối cùng là việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.