Thị trường bất động sản cuối năm sẽ xả hàng, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi đến Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng của năm 2022, và kiến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo HoREA, hiện nay, tuy thị trường bất động sản đã có dấu hiệu "giảm tốc", chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn "neo giữ mức giá cao" do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão).

"Tuy nhiên, do các doanh nghiệp và cả nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn. Đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải "xả hàng", thậm chí chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

"Khát vốn" doanh nghiệp và nhà đầu tư chấp nhận vay lãi suất cao

Dữ liệu từ HoREA cho thấy, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 9 tháng đầu năm 2022 tại TP.HCM đã lên đến 103.780 tỷ đồng tăng đến 653,5%, cao hơn 6,5 lần so với 9 tháng đầu năm 2021 (chỉ 15.880 tỷ đồng).

Nếu nội suy tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 9 tháng đầu năm 2022 cũng chiếm khoảng 80,2% là 83.231 tỷ đồng cần huy động vốn, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay khoảng 60-70% thì sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

"Giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp là phân khúc có đến trên dưới 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại, mà tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân là do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền", ông Châu nói.

Mặt khác, Ngân hàng Nhà nước cho biết tăng trưởng tín dụng 9 tháng đạt gần 11%, trong đó lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% cao hơn mức bình quân, tăng 3,7% so với 3 tháng trước đó, chiếm 20,9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Tuy nhiên, cần phân tích kỹ số liệu của Ngân hàng Nhà nước, vì tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng (là tín dụng tiêu dùng của cá nhân, hộ gia đình vay để xây nhà, sửa nhà, mua nhà) tăng trưởng đến 20,1%. 

Trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án chỉ tăng trưởng có 7,35%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân 11%, điều này cho thấy các doanh nghiệp chủ đầu tư vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn trước đây.

Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là sau khi Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM có Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/04/2022 , để kiểm soát dòng vốn vào bất động sản.

"Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước để thực hiện hợp đồng, hoặc có vốn triển khai thực hiện dự án, trong lúc nguồn trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng đang gặp khó khăn", ông Châu nhận định.

Chưa kể, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

"Có thể là từ nay đến năm 2023, một số doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay các quy định "bổ sung" của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP, nên khó hội đủ điều kiện để được phép phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Do vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với trước đây", ông Châu nói thêm.

Giải pháp nào để tăng nguồn cung vốn cho thị trường?

Liên quan đến tín dụng, HoREA tiếp tục kiến nghị nới trần (room) tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn 100.000 - 200.000 tỷ đồng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh Văn bản số 437/TTGSNH-TTr1 ngày 25/04/2022 của Cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM; quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

"HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại, nên sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN để cho phép các tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agrikbank) được cho cá nhân, hộ gia đình vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội", ông Châu kiến nghị.

Về thị trường trái phiếu, HoREA kiến nghị tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Đồng thời, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp…