Các tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản phía Nam đang dần có chuyển biến tích cực. Báo cáo thị trường của DKRA Group, phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các khu vực lân cận tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Trong kỳ khảo sát gần nhất, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 12.378 căn từ 126 dự án, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Lượng tiêu thụ đạt 4.965 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%, tăng mạnh so với năm trước. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt.

Về phân bổ nguồn cung, TP.HCM chiếm tới 93,3% thị phần, tiếp tục giữ vị trí trung tâm của thị trường căn hộ khu vực phía Nam. Các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai hay Tây Ninh chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng nhẹ khoảng 1 - 3% so với năm 2025. Tại TP.HCM, giá cao nhất ghi nhận khoảng 495 triệu đồng/m², trong khi mức thấp nhất khoảng 30 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và phân khúc dự án.

Phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các khu vực lân cận tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Ảnh: Gia Linh

DKRA Group nhận định sức cầu tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp và hạng B, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh như khu vực Bình Dương (cũ) nơi nguồn cung và lượng tiêu thụ đều tăng.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường ghi nhận 96 dự án với khoảng 10.718 căn nguồn cung sơ cấp, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 3.405 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 32%. Dù vẫn duy trì được giao dịch, nhưng thanh khoản chưa thật sự bứt phá khi người mua có xu hướng thận trọng trước bối cảnh lãi suất và chi phí vốn còn nhiều biến động.

Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhẹ khoảng 11% so với cuối năm 2025. Một số dự án tại TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất lên tới 700 triệu đồng/m², trong khi các khu vực lân cận như Đồng Nai và Tây Ninh dao động từ vài triệu đến hơn 200 triệu đồng/m², tùy vị trí.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cầu hiện nay chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh hoặc mua để ở, trong khi hoạt động đầu tư lướt sóng vẫn khá hạn chế.

Trái ngược với thị trường nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trải qua giai đoạn khó khăn khi thanh khoản ở mức rất thấp. Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường có 63 dự án với khoảng 2.372 căn nguồn cung, tăng 11% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 37 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%.

Phân khúc shophouse nghỉ dưỡng còn trầm lắng hơn khi chỉ ghi nhận 16 căn giao dịch trên tổng nguồn cung 3.537 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ 0,5%. Đối với condotel, nguồn cung đạt 5.319 căn từ 49 dự án, tăng 14% so với cùng kỳ nhưng lượng tiêu thụ chỉ khoảng 137 căn, tương đương 3%.

Nguồn cung nghỉ dưỡng tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu vực miền Trung, chiếm tỷ trọng lớn nhất cả nước. Tuy nhiên, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố pháp lý, niềm tin nhà đầu tư và khả năng khai thác vận hành.

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Group cho rằng bức tranh thị trường hiện nay đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và nằm tại các đô thị lớn vẫn ghi nhận giao dịch tích cực. Trong khi đó, các loại hình mang tính đầu tư dài hạn như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.

Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và nằm tại các đô thị lớn vẫn ghi nhận giao dịch tích cực. Trong khi đó, các loại hình mang tính đầu tư dài hạn như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.

Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc sau giai đoạn khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản cũng có xu hướng tập trung nhiều hơn vào dòng sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực, thay vì mở rộng mạnh sang phân khúc nghỉ dưỡng như trước đây.

Nhiều chuyên gia nhận định, xu hướng này có thể tiếp tục duy trì trong thời gian tới, khi thị trường dần bước vào chu kỳ ổn định hơn và dòng tiền quay trở lại những phân khúc có tính thanh khoản cao.