Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ và văn phòng: Đang dần tăng nhiệt

Cung - cầu cùng tăng

Trái ngược với bối cảnh chung khi kinh tế thế giới vẫn đang trong tình trạng bất ổn, lạm phát cao, nhu cầu tiêu dùng giảm sút. Nhưng kinh tế Việt Nam vẫn đạt mức tăng trưởng ấn tượng, số liệu từ Tổng Cục thống kê năm 2022, GDP đạt 8,02%, cao nhất trong cả giai đoạn 2011 – 2022; cùng với đó tỷ lệ lạm phát được Chính phủ kiểm soát thành công ở mức dưới 4%; thu hút thêm được nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trong năm vốn FDI đạt gần 22,4 tỷ USD tăng 13,5% so với năm trước... đã mở ra rất nhiều cơ hội cho các ngành nghề phục hồi, tăng trưởng trở lại, trong đó có phân khúc BĐS cho thuê.

Nếu như trong suốt quãng thời gian chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, BĐS công nghiệp luôn là điểm sáng của thị trường, thì đến thời điểm này phân khúc BĐS mặt bằng bán lẻ và văn phòng cho thuê cũng đã ghi dấu sự trở lại, đặc biệt là ở những TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

Số liệu báo cáo tình hình thị trường BĐS, nhà ở được Bộ Xây dựng công bố mới đây cho thấy, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng văn phòng cho thuê ở khu vực trung tâm Hà Nội vượt mức 90%, những mặt bằng mới, chất lượng cao tỷ lệ đạt 100%, như vậy thời điểm hiện tại nhu cầu thuê mặt bằng “hạng sang” đã vượt nguồn cung. Do nhu cầu cao nên giá thuê cũng tăng, cụ thể: trong quý IV/2022, giá thuê ròng hiệu quả của hạng A đạt 30 USD/m2/tháng; bên cạnh đó, nhờ có thêm nguồn cung mới chất lượng cao, giá thuê các tòa nhà hạng B cũng ghi nhận mức tăng 0,9% so với quý trước, đạt 15,2 USD/m2/tháng.

Đến thời điểm hiện tại, giá cho thuê mặt bằng văn phòng đã tăng thêm khoảng 10% so với đầu năm 2022, do tỷ lệ lấp đầy tòa nhà hạng A khu vực trung tâm đã đạt đủ, nên xu hướng dịch chuyển địa điểm thuê sang các tòa nhà hạng B, C ra ngoài khu vực trung tâm vẫn diễn ra, nhưng không rõ rệt như thời điểm 2020 – 2021. Tổng diện tích văn phòng trong năm 2022 đạt 2,15 triệu m2 của 189 dự án, tăng 1% nhờ sự gia nhập của tòa nhà Epic Tower (quận Cầu Giấy) với 22.800m2.

Tương tự, phân khúc BĐS mặt bằng thương mại bán lẻ cũng chứng kiến sự phục hồi mạnh cả về nguồn cung và giá thuê. Từ đầu quý IV/2022, nhiều nhà bán lẻ nước ngoài thực hiện kế hoạch mở rộng thị trường, tăng quy mô cửa hàng tại Việt Nam. Trong số đó phải kể đến như: Uniqlo khai trương 3 cửa hàng mới tại Vincom Center Bà Triệu, Trần Duy Hưng và Vincom Mega Mall Royal City (mỗi cửa hàng có diện tích từ 1.500 - 2.000m2).

Giá thuê thuần ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm khoảng 30 USD/m2/tháng; khu vực trung tâm, chào thuê hơn 100 USD/m2/tháng. Mặt bằng bán lẻ trong ngõ nhỏ diện tích phổ biến từ 15 – 40m2 cũng chứng kiến mức tăng mạnh cả về giá thuê và lượng khách tìm thuê. Nguồn cung bán lẻ trên thị trường đạt 1,7 triệu m2, tăng 4% so với năm trước. Thị trường hoạt động tốt với giá thuê gộp tầng trệt tăng 10%, riêng khu vực trung tâm tăng 7%.

Tiếp tục bứt tốc

Theo dự báo, năm 2023 nguồn cung BĐS văn phòng, bán lẻ, tăng mạnh tại Thủ đô Hà Nội từ các tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động. Giai đoạn 2023 - 2025, hàng loạt dự án thương mại được bổ sung vào thị trường, bao gồm: 36 Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, Techcombank Tower, Vinacomin Tower... với hơn 250.000m2. Đặc biệt, các dự án tại khu Starlake phía Tây Thủ đô cũng sẽ cung cấp thêm 430.000m2, tương ứng 28% nguồn cung tương lai, có thể nhận thấy nguồn cung phân khúc này khá dồi dào, đảm bảo nhu cầu khách thuê gia tăng trong tương lai. Đáng chú ý, thị trường Hà Nội cho tới năm 2024 sẽ chào đón thêm ít nhất 6 dự án văn phòng được nhận chứng chỉ Xanh.

Dự kiến giá thuê năm 2023 bình quân tăng khoảng 2 - 3%, tỷ lệ lấp đầy giữ mức trên 90%. Sự cải thiện về cơ sở hạ tầng kết nối khu vực trung tâm, giá thuê phải chăng, dự án mới hơn với công nghệ tiên tiến, không gian phong phú để phát triển, khu vực cận trung tâm ngày càng trở nên hấp dẫn khách thuê và nhà đầu tư. Như vậy, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới trải qua những vấn đề chung như: Áp lực lạm phát, tăng lãi suất, hay nguy cơ về một cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu, thì phân khúc BĐS cho thuê vẫn được xem một điểm sáng.

“Hoạt động du lịch sôi nổi trở lại là một nguyên nhân tác động đến hoạt động bán lẻ, dịch vụ tiêu dùng của Việt Nam. Quan trọng hơn là kinh tế tăng trưởng cao, lạm phát được kiểm soát đã giúp cho phân khúc BĐS bán lẻ, văn phòng cho thuê phục hồi nhanh chóng, đây là phân khúc tiềm năng cho các nhà đầu tư trong năm 2023.

Thời điểm này, nhiều nhà đầu tư, thương hiệu lớn đang ở trạng thái thăm dò những mặt bằng có vị trí, diện tích phù hợp và chờ đợi những điều chỉnh từ thị trường, chính sách vĩ mô hỗ trợ của Nhà nước, để tiếp tục mở rộng kinh doanh” - Phó Giám đốc Dịch vụ văn phòng, Colliers (Việt Nam) Nhung Vũ nhận định.

Các chuyên gia đều cho rằng, trong năm 2023 và những năm tiếp theo, nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là những thương hiệu cao cấp sẽ gia nhập thị trường Việt Nam, kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh, làm văn phòng tiếp tục gia tăng, đặc biệt là mặt bằng hạng sang. Cùng với việc Trung Quốc mở cửa lại biên giới và cho phép du lịch quốc tế sẽ giúp thị trường cho thuê của Việt Nam được hưởng lợi rất lớn và phục hồi mạnh mẽ.

“Việt Nam thu hút nhiều thương hiệu thời trang, mỹ phẩm mới từ Trung Quốc, Hong Kong, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và Indonesia... điều này sẽ gia tăng sự hiện diện bán lẻ trong năm 2023.

Bên cạnh đó nhu cầu thuê đang gia tăng từ các đối tượng khách thuê có khả năng phục hồi nhanh chóng sau đại dịch như ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin... thị trường thời gian tới sẽ tiếp tục ghi nhận nguồn cầu cao” - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội Hoàng Nguyệt Minh nhận định.