Xóa "rào cản" cho vay bất động sản, HoREA kiến nghị NHNN sửa hàng loạt thông tư

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi công văn đến Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đề nghị "xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06), Thông tư 03/2023/TT-NHNN và Thông tư 08/2020/TT-NHNN (Thông tư 08) để thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP ngày 8-7-2023 (Nghị định 97) của Chính phủ".

Tăng thêm 4 trường hợp tổ chức tín dụng không được cho vay

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh rằng Thông tư 06/2023/TT-NHNN sắp có hiệu lực thi hành (từ 1/9/2023), sẽ có ảnh hưởng "đáng quan ngại" khi bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng có nhu cầu vốn nhưng không được cho vay tín dụng. Điều này sẽ dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng.

"Khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã dựng thêm "rào chắn", làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây", ông Châu nói.

Đặc biệt, trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do "sức mua" rất yếu hiện nay dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền. Các DN bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị "tắc" các nguồn vốn khác như bị "tắc" nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị "tắc" nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là "chiếc phao cứu sinh" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay, các giải pháp đòn bẩy tín dụng sẽ có tác động lan tỏa tới thị trường, đặc biệt là tăng tổng cầu và tăng niềm tin cho nhà đầu tư.

"Tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý "giảm niềm tin thị trường", mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng "sức mua" và tăng "tổng cầu" cho thị trường bất động sản", Chủ tịch HoREA kỳ vọng.

Do đó, HoREA cho rằng Thông tư 06/2023/TT-NHNN được ban hành trước Nghị quyết 97/NQ-CP ngày 08/07/2023, nên cần được xem xét sửa đổi.

Kiến nghị sửa loạt thông tư để tín dụng chảy mạnh vào bất động sản

Để triển khai Nghị quyết 97 của Chính phủ, có thể đẩy mạnh bơm tín dụng ra thị trường, HoREA đề nghị NHNN sửa 3 Thông tư: Thông tư 06/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN và Thông tư 08/2020/TT-NHNN.

Thứ nhất, với Thông tư số 06/2023/TT-NHNN, HoREA cho rằng quy định cấm tổ chức tín dụng cho vay "để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh" là không đúng.

"Quy định trên không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP)", ông Châu nói.

Bên cạnh đó, Thông tư 06 cũng bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay. 

"Với các quy định hiện hành Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 thì việc cá nhân, pháp nhân "góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp. Vì vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay "để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh" và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng", ông Châu kiến nghị.

Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro thì đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án, ví dụ Dự án A đã có "quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư" thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc Dự án B đã có "Giấy phép xây dựng" thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50% tổng mức đầu tư…

Ngoài ra, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay" cũng chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bởi, Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định phải đảm bảo "điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh" thì mới được giao dịch và thực hiện "thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai".

Bởi lẽ, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền "chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng" thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng để đầu tư xây dựng các hạng mục công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc "giai đoạn thực hiện dự án", nhưng "chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh", chưa được huy động vốn của khách hàng.

Nếu dự án "đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" thì chủ đầu tư "không dại gì" đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép "mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai", được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn "rẻ nhất, hiệu quả nhất" do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng…

Do đó, Hiệp hội kiến nghị NHNN sửa đổi Thông tư 06 trên cơ sở hủy bỏ nhiều quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị NHNN xem xét gia hạn thêm 12 tháng đối với quy định các tổ chức tín dụng phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn đến 01/10/2024 thay vì thời hạn 01/10/2023 (sửa Thông tư 08/2020/TT-NHNN) để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP.

Cuối cùng, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục xem xét theo hướng "bãi bỏ" điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, cũng có nghĩa cho phép các tổ chức tín dụng được mua TPDN để đảo nợ. 

"HoREA nhận thấy, nếu thực hiện cơ chế này thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ cho các "trái chủ" giúp cho thị trường bất động sản phục hồi trở lại theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững", ông Châu nói.