Yêu cầu đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị đang bị "vướng" tới 3 nghị định

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" chỉ là thủ tục khởi đầu của "chuỗi" quy trình thủ tục đầu tư, xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.

"Việc bị "ách tắc" thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" dẫn đến "ách tắc" gần như phần lớn dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại trong thời gian qua", ông Châu nói.

Phần lớn dự án ở các địa phương bị "ách tắc" thời gian qua

Cụ thể, theo ông Châu, Điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP chưa phù hợp với yêu cầu "hướng dẫn thực hiện" điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 về "đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị". Luật Đầu tư 2020 không quy định rõ "sự phù hợp" với quy hoạch đô thị ở cấp độ nào, do có 3 cấp độ quy hoạch là: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000; Quy hoạch chung.

"Do vậy, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đã quy định chi tiết "sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị" cả 3 cấp độ là không hợp lý và không phù hợp với từng nhóm đối tượng cụ thể. Lẽ ra phải thay thế chữ "(nếu có)" bằng chữ "hoặc" thì đã không gây ra "vướng mắc", ông Châu nhận định.

Ngoài ra, Điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP cũng chưa phân biệt 2 trường hợp "chấp thuận chủ trương đầu tư" và "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

"Lẽ ra, tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội thì điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ nên yêu cầu dự án đầu tư phù hợp với "quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung" là hợp lý nhất", ông Châu giải thích.

Kế đến, các chủ đầu tư cũng bị "vướng" khoản 3 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP.

Cụ thể, Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tại điểm c khoản 3 Điều 9, quy định "3. Nội dung lấy ý kiến thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm: (…) c) Sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chi tiết (đối với trường hợp đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt) hoặc quy hoạch phân khu (đối với trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt).

Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy hoạch chung".

HoREA nhận thấy, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đều ban hành cùng ngày 26/03/2021 và đều có hiệu lực từ ngày ký nên không thể xác định Nghị định nào có trước, Nghị định nào có sau và cả 02 Nghị định này đều quy định tương tự nhau.

"Vì vậy, HoREA nhận thấy Bộ Kế hoạch Đầu tư và cả Bộ Xây dựng đều phải cùng có trách nhiệm tháo gỡ "vướng mắc" về nội dung thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị để tháo gỡ "vướng mắc, khó khăn" cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho tất cả các địa phương", ông Châu nhận định.

Áp dụng Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội cho tất cả các địa phương

Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội mới chỉ thí điểm tháo gỡ "vướng mắc" về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội cho TP.HCM, chưa áp dụng cho tất cả các địa phương khác.

HoREA nhận thấy, việc điều chỉnh "quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000" thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan nhà nước và được điều chỉnh theo "định kỳ" của pháp luật quy hoạch đô thị, xây dựng, nhưng chưa quy định "quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án".

Chính vì vậy, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đều phải "chờ đợi", mà không biết phải "chờ đợi" đến bao giờ (?!), mặc dù dự án nhà ở xã hội không làm tăng "quy mô dân số" của cấp tỉnh (vì người mua nhà ở xã hội phải thường trú hoặc tạm trú tối thiểu 01 năm và có bảo hiểm xã hội) mà chỉ tăng "dân số" cục bộ tại khu vực có dự án mà thôi.

Hiệp hội nhận thấy, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội đã cho phép thực hiện "thí điểm" tại TP.HCM, nhưng do "vướng mắc" khi thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", trong đó có yêu cầu thẩm định "đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị" là "vướng mắc" chung của tất cả các địa phương.

"Vì vậy, HoREA nhận thấy rất cần thiết phải sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và các quy định pháp luật có liên quan của Nghị định 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 31/2021/NĐ-CP để tháo gỡ "vướng mắc, khó khăn" cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho tất cả các địa phương", ông Châu kiến nghị.