Áp lực tài chính khiến "đại gia" bất động sản Bình Dương phải chuyển nhượng dự án

Theo Công ty Chứng khoán MBS, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của Becamex (mã BCM) đang là 103%, cao hơn so với trung bình ngành. 

Giai đoạn năm 2024-2025, MBS cho rằng nợ vay của Becamex giảm nhẹ nhờ thanh toán các khoản nợ đến hạn (năm 2024: 2.700 tỷ đồng, năm 2025 là 1.500 tỷ đồng), tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của Becamex duy trì ở mức 96% và 95%. Tổng nợ vay lần lượt đạt 18.659 tỷ đồng và 19.438 tỷ đồng, chi phí lãi vay (bao gồm cả phần lãi được vốn hoá) là 2.016 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng.

MBS cho rằng phần lớn nguồn tiền trả nợ vay đến từ chuyển nhượng dự án bất động sản và cổ tức nhận từ công ty thành viên, do đó áp lực từ chi phí tài chính có thể là lý do Becamex phải tiếp tục thực hiện các thương vụ chuyển nhượng dự án. 

Tuy vậy, nhà đầu tư cần lưu ý những rủi ro thanh toán trái phiếu khi tiến độ các dự án khu công nghiệp bị chậm triển khai, thị trường bất động sản ảm đạm kéo dài, MBS khuyến cáo.

MBS phân tích: Trong 3 tháng đầu năm nay, kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam tăng và dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ở mức cao với vốn đăng ký đạt 4,3 tỷ USD, tăng 39%. Do đó, kỳ vọng sản xuất sẽ phục hồi giúp dòng vốn đầu tư sản xuất tại khu vực phía Nam tăng trở lại, qua đó doanh thu mảng khu công nghiệp của Becamex trong năm 2024 có thể đạt 1.696 tỷ đồng, tăng 30%, diện tích cho thuê đạt 42 ha. 

Ngoài ra, dự án KCN Cây Trường đã được tỉnh Bình Dương phê duyệt quy hoạch 1/2000. MBS kỳ vọng dự án sẽ được cấp phép đầu tư và cho thuê đất vào năm sau. Giá thuê đất KCN ngang bằng với KCN Bàu Bàng, khoảng 140-160 USD/m2, dự phóng doanh thu cho thuê năm 2025 đạt 848 tỷ, theo đó doanh thu mảng KCN của Becamex có thể đạt 2,751 tỷ đồng (tăng 62%) trong năm 2025.

Ngoài ra, một số dự án tại Bắc Ninh, Nghệ An, Cần Thơ và Quảng Trị của Becamex do VSIP Group (liên doanh giữa Becamex và Sembcorp Industries của Singapore) quản lý sẽ cho thuê được 100 – 150 ha/năm, giá thuê tăng trưởng 8-15%/năm (tuỳ từng khu vực) giúp lợi nhuận năm 2024-2025 của Becamex lần lượt đạt 1.886 tỷ đồng (tăng 12% ) và 2.721 tỷ đồng (tăng44%). Từ đó, lợi nhuận thuộc về Becamex đạt 924 tỷ đồng. 

Áp lực tài chính lên vai Becamex

MBS cũng lưu ý hiện tỷ lệ vay nợ cao, bao gồm áp lực trả nợ trái phiếu năm 2024-2025. 

Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua, Becamex đã huy động vốn lớn. Tính đến cuối năm 2023, tổng dư nợ vay của Becamex đạt 19.738 tỷ đồng (vay ngắn hạn 9,384 tỷ đồng, vay dài hạn 10,353 tỷ đồng) tăng 24% so với đầu năm, trong đó giá trị trái phiếu phát hành tại thời điểm cuối năm đạt 11.906 tỷ đồng, tăng 1.585 tỷ đồng so với đầu năm.

Cổ phiếu BCM lên giao dịch trên UPCoM từ 2018 và chuyển sang niêm yết trên HoSE từ tháng 8/2020. Hiện nay, thị giá BCM đang ở mức hơn 64.00 đồng/cp, tăng gần15% sau một tháng nhưng vẫn thấp hơn so với đầu năm. Vốn hóa thị trường của BCM hôm nay đạt khoảng 66.551 tỷ đồng.

Sẽ giảm vốn Nhà nước tại Becamex

Tuần trước, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái ký Quyết định 426/QĐ-TTg về việc phê duyệt tỷ lệ vốn nhà nước nắm giữ tại Becamex đến năm 2025.

Quyết định nêu rõ việc phê duyệt tỷ lệ vốn Nhà nước nắm giữ tại Becamex giảm từ 95,44% vốn điều lệ xuống mức nắm giữ trên 65% vốn điều lệ đến hết năm 2025. Bãi bỏ nội dung về kế hoạch sắp xếp đối với BCM (số thứ tự 29) thuộc Mục 2 Kế hoạch giữ nguyên phần vốn nhà nước tại Phụ lục III về Kế hoạch thực hiện thoái vốn và giữ nguyên phần vốn nhà nước giai đoạn 2022 - 2025 ban hành kèm theo Quyết định số 1479/QĐ-TTg ngày 29/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Kế hoạch sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn nhà nước giai đoạn 2022-2025.

Hiện tại, UBND tỉnh Bình Dương đang sở hữu 95,44% vốn tại Becamex.

Sau gần 50 năm hình thành và phát triển, Becamex IDC đã mở rộng thành một hệ sinh thái lớn với 23 công ty thành viên hoạt động trong nhiều lĩnh vực như khu công nghiệp, xây dựng, thương mại, bất động sản, dịch vụ, viễn thông, công nghệ thông tin, vật liệu xây dựng, cảng, giáo dục, y tế…

Becamex gồm nhiều doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán như Công CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (HoSE: TDC), Công ty CP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, HoSE: IJC), Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Bình Dương ACC (Becamex ACC, HoSE: ACC), Công ty CP Xây dựng và Giao thông Bình Dương (Becamex BCE, HoSE: BCE).

Becamex được xem là một trong những nhà phát triển hạ tầng công nghiệp hàng đầu Việt Nam. Tập đoàn sở hữu và đang trực tiếp vận hành 7 khu công nghiệp có tổng diện tích hơn 4.700 ha.

Becamex cũng sở hữu 49% cổ phần tại Công ty Liên doanh Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP Group). Đối tác còn lại trong liên doanh là Sembcorp Industries của Singapore, một trong những tập đoàn đa ngành hàng đầu châu Á.