Đấu giá đất là vấn đề "nóng" thời gian qua, nhất là sau vụ đấu giá thất bại 4 lô đất ở Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) hồi cuối năm 2021. 

Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất nhằm 2 mục đích chủ yếu: Thu về cho ngân sách Nhà nước giá trị quyền sử dụng đất cao nhất của khu đất đấu giá để thực hiện dự án đầu tư; Lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Tuy nhiên, có một số bất cập về đấu giá quyền sử dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu hoàn thiện.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định "thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất" đối với trường hợp "đất chưa sạch".

Nhưng, Điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa bao gồm trường hợp "thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất" đối với trường hợp "đất sạch".

"Trước đó, TP.HCM đã tổ chức "đấu giá quyền sử dụng đất" 04 lô đất Thủ Thiêm là đất sạch và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 nhằm để lựa chọn nhà đầu tư có "giá trúng đấu giá cao nhất". Nhưng, kết quả là đã thất bại. Trong khi thành phố hoàn toàn có thể thực hiện "đấu thầu dự án có sử dụng đất" đối với 4 lô đất này nhằm để lựa chọn nhà đầu tư có "năng lực cao nhất, dự án tốt nhất", ông Châu dẫn giải.

Ngoài ra, theo Chủ tịch HoREA, Điểm e khoản 2 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy định "thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất" đối với "dự án đô thị, nhà ở thương mại có quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị", là không hợp lý, mà nên giao thẩm quyền cho "cấp tỉnh" quyết định quy mô diện tích dự án có sử dụng đất để "thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Ví dụ như năm 2009, thành phố đã từng tổ chức đấu thầu dự án Khu tam giác Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học, quận 1 có diện tích chỉ hơn 12.000 m2, gồm khoảng 60% đất công là Trường PTTH Ernst Thalmann, và khoảng 40% đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng được quy hoạch đất sử dụng đa mục đích, mật độ xây dựng tối đa 50%, chiều cao 224 m (60-65 tầng), quy mô dân số 3.610 người.

Doanh nghiệp xếp thứ nhất trong cuộc đấu thầu này có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoảng 1.600 tỷ đồng; doanh nghiệp xếp thứ 2 có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách Nhà nước khoảng 600 tỷ đồng.

Đây cũng là kinh nghiệm thực tế để xây dựng các quy phạm pháp luật về đấu thầu dự án có sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) phát sinh bất cập về đấu thầu.

Hoặc, thành phố đã lập dự án đấu thầu mặt bằng số 164 Đồng Khởi, quận 1 và khu phụ cận có diện tích khoảng 9.700 m2.

"Trường hợp 4 lô đất Thủ Thiêm gồm Lô 3.5 có diện tích 6.446 m2, Lô 3.8 có diện tích 8.561 m2, Lô 3.9 có diện tích 5.009 m2, Lô 3.12 có diện tích 10.060 m2 đều có thể thực hiện phương thức "đấu giá sử dụng đất" hoặc "đấu thầu dự án có sử dụng đất", ông Châu nói thêm.

Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với "quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất được tạo lập từ dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư, quỹ đất do Nhà nước thu hồi khi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án sử dụng đất vào mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ".

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị giao thẩm quyền cho "cấp tỉnh" quyết định quy mô diện tích dự án có sử dụng đất để "thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Được biết, TP.HCM đang tổ chức họp bàn về kế hoạch đấu giá lại các khu đất và 3.790 căn hộ tái định cư trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.