Ghi nhận thực tế tại TP.HCM hiện đang có rất nhiều chung cư xuống cấp, bị hư hỏng nặng. Đặc biệt, nhiều các công trình xây dựng từ trước năm 1975 đã rơi vào tình trạng hư hỏng, có nguy cơ gây mất an toàn. Các khu vực tập trung nhiều chung cư cũ đa số là khu vực trung tâm như các quận 4, 5, 8, 10, Bình Thạnh...

Đáng chú ý, dù các chung cư trên đã xuống cấp, hư hỏng nghiêm trọng, hàng ngàn người dân vẫn bám trụ lại. Thậm chí, nhiều gia đình 2-3 thế hệ vẫn tập trung sinh sống trong không gian tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, mất an toàn vì thiếu phương tiện phòng cháy chữa cháy, môi trường không đảm bảo.

Tại Báo cáo sơ kết 2 năm thực hiện kế hoạch thực hiện chỉnh trang và phát triển đô thị trên địa bàn giai đoạn 2021 – 2025 và các năm tiếp theo, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết tình hình cải tạo các công trình trên vẫn chưa có nhiều tiến triển.

Cụ thể, về công tác cải tạo, sửa chữa và xây dựng mới thay thế chung cư cũ. Tính đến quý II/2023, TP.HCM đã thỏa thuận, di dời 1.019 hộ dân tại 20 chung cư.

Về công tác tháo dỡ, đã tháo dỡ toàn bộ 10 chung cư (14 lỗ) với 123.211,4m2 sàn. Riêng về đầu tư xây dựng chung cư mới thì hiện chưa triển khai thực hiện được đối với 16 chung cư cấp D, đối với chung cư cũ của giai đoạn năm 2016 thì đã triển khai được 4 chung cư, quy mô 136.421,41m sàn, 1.440 căn hộ.

Về việc sửa chữa, TP.HCM đặt chi tiêu đến năm 2025 hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa 246 chung cư cấp B, C còn lại của giai đoạn 2016 - 2020, dự kiến 500 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách. Tuy nhiên hiện nay, do chưa được bố trí vốn nên chưa có chung cư nào được cải tạo, sửa chữa.

Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho hay công tác tháo dỡ, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ tại TP.HCM chủ yếu dừng lại ở việc di dời tạm cư người dân để đảm bảo an toàn đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm. Vì nguồn ngân sách thành phố còn hạn hẹp nên các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ chủ yếu là huy động từ nguồn vốn của doanh nghiệp. Từ năm 2021 đến nay, TP chưa bố trí vốn chi thường xuyên cho các quận và TP.Thủ Đức để thực hiện công tác kiểm định, sửa chữa; chưa có chung cư nào được sửa chữa.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng đánh giá công tác cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM đang gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể, đối với các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ đã có chủ đầu tư, trong quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc do có liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích của người dân.

Ngoài ra, các vướng mắc phát sinh trong việc bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước chưa bán, do các quy định liên quan xử lý các phần diện tích trên không rõ ràng, nhiều quy định mâu thuẫn nhau theo các pháp luật chuyên ngành (nhà ở, quản lý tài sản công, đất đai).  Vẫn còn một bộ phận người dân đang cư ngụ tại chung cư xuống cấp nghiêm trọng vẫn đồng thuận với chủ trương di dời, tạm cư, tái định cư.

Ngoài ra, việc chưa có chính sách đột phá trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm; Thời gian thụ lý giải quyết thẩm định, phê duyệt giá bồi thường, giải quyết các vướng mắc về chính sách tại sở ngành kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ bồi thường của dự án; cũng như việc cấp ủy, chính quyền địa phương các sở ngành chưa quyết liệt, chủ động thực hiện....

Do ngân sách còn hạn hẹp, nhà nước đã đề ra giải pháp thu hút nhà đầu tư tham gia thông qua việc tăng chi tiêu quy hoạch - kiến trúc và miễn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, do các chung cư cũ nằm ở trong khu vực nội thành nên việc tăng chi tiêu quy hoạch - kiến trúc phải được tính toán trên cơ sở đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy mô dân hiện hữu của khu vực, nên việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000, 1/500 gặp vướng khó kéo dài, chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án, khó mời gọi được nhà đầu tư tham gia.

Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3 chia sẻ việc tham gia cải tạo các chung cư hiện nay vẫn rất kén thu hút nhà đầu tư. Doanh nghiệp vẫn ưu tiên việc mua hoặc đấu giá quỹ đất, sau đó trình tự thực hiện các thủ tục pháp lý để tiến hành xây dựng và bán hàng hơn là đầu tư, xây dựng lại các chung cư cũ. Việc cải tạo chung cư cũ rất "xương xẩu" với các doanh nghiệp, không phải miếng bánh màu mỡ để các đơn vị ra sức tham gia.

Yếu tố đầu tiên là lợi nhuận. Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ chắc chắn không thể lợi nhuận nhiều bằng việc doanh nghiệp tự mua đất phát triển dự án. Thực tế, một số chung cư xuống cấp có diện tích khuôn viên quá nhỏ nên khi xây dựng mới lại nhà chung cư không đảm bảo việc tái định cư và lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Vấn đề thứ hai là nhà đầu tư không được tạo cơ chế khi thực hiện. Trong quá trình triển khai, doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc do có liên quan trực tiếp đến thủ tục, chưa có sự đồng thuận trong phương án đền bù, tái định cư; công tác giải phóng mặt bằng...