Giá trị chung cư có giảm vì đề xuất sở hữu 50 - 70 năm?

Sở hữu chung cư chỉ 50 - 70 năm?

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có đề xuất sổ hồng chung cư chỉ có thời hạn 50 – 70 năm thay vì vĩnh viễn. Theo đó, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở hiện nay đưa ra 2 phương án sửa đổi.

Thứ nhất là thời hạn sở hữu chung cư được tính theo thời hạn sử dụng công trình. Với phương án này, tùy thuộc vào cấp công trình thì người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng. Thứ hai là thời hạn sở hữu chung cư theo quy định của luật đất đai, thời hạn này sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất ở là đất lâu dài. Theo đó, từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm.

Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy. Còn tại điều 126 luật Đất đai quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng.

Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, việc phá dỡ nhà chung cư thời gian qua rất khó khăn, ảnh hưởng lớn tới công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị, ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.

Bộ Xây dựng khẳng định, trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện đuổi người dân ra khỏi căn hộ. Việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đề xuất mới cần đi kèm với các quy định nếu hết thời hạn sử dụng nhưng công trình chung cư vẫn còn sử dụng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định chất lượng tại thời điểm đó. Còn với các công trình chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại. Đồng thời, với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.

Người sở hữu chung cư lo lắng

Đề xuất trên của Bộ Xây dựng cũng khiến giới chuyên gia và rất nhiều người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư không khỏi lo lắng, băn khoăn.

Chị Thu Thảo (40 tuổi, ngụ quận 7) chia sẻ: " Giá chung cư hiện nay tại TP.HCM đang liên tục leo thang. Thị trường gần như tuyệt chủng căn hộ dưới 40 triệu/m2, khó khăn lắm vợ chồng tôi mới mua được căn chung cư. Bây giờ, quy định lại chung cư chỉ được cấp quyền sử dụng 50 năm thì khác gì chúng tôi bỏ tiền ra thuê nhà dài hạn.

Đồng quan điểm, anh Trần Khánh Minh (kinh doanh tự do, ngụ Nhà Bè) cho hay với nhiều người dân mua được 1 căn chung cư là sự phấn đấu cả đời người. Với quy định mới, đến lúc hết hạn sở hữu chung cư, chủ nhà cũng đã già thì biết phải làm sao.

Trong khi đó, dưới góc nhìn của người kinh doanh bất động sản, anh Trần Minh Luân (ngụ TP.Thủ Đức) cho biết nếu quy định cấp "sổ hồng" có thời hạn cho chung cư được thông qua sẽ kéo theo hệ lụy là phân khúc này sẽ giảm giá đột ngột vì khách hàng không còn mặn mà. Như vậy, đối tượng mua chung là dân đầu tư sẽ chịu thiệt thòi vì giá thành sản phẩm chúng tôi mua vào đã rất cao.

Trong khi đó, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng để đảm bảo lợi ích cho người dân, Bộ Xây dựng nên nói rõ điều gì sẽ xảy ra sau khi sổ hồng hết hạn. Khi đó, căn hộ sẽ bị phá bỏ thì người dân có được cấp quyền sử dụng căn hộ mới hay sẽ bị tước luôn quyền sở hữu tài sản?

Theo ông Nguyên, trong trường hợp hết thời gian sử dụng 50-70 năm, nhà nước nên cấp cho người dân quyền sử dụng một căn hộ khác, được tính theo giá trị căn hộ tại thời điểm đó. Người dân có thể phải đóng thêm khấu hao và chi phí để sửa chữa, xây dựng căn hộ - điều này là hợp lý. Với những căn nhà người dân sở hữu vô thời hạn như hiện nay, coi như mua đứt bán đoạn.

Cũng theo ông Nguyên, nếu cấp sổ hồng có thời hạn, đến giai đoạn mãn hạn, nhà nước, chủ đầu tư có trách nhiệm thẩm định lại chất lượng tài sản và có phương án tiếp tục gia hạn hoặc chuyển đổi quyền sở hữu của người dân sang một căn hộ ở khu vực khác. Phương án này có thể coi như một dạng "bảo hành tài sản."

Tuy vậy, ông Nguyên lưu ý trường hợp này cũng rất khó để đảm bảo giá trị sử dụng cho người dân, bởi không ai có thể dự báo trước thị trường trong 50-70 năm tới để định giá hoặc cam kết giá trị tài sản chuyển đổi. Khi đó, căn hộ giá trị bao nhiêu, chuyển đổi tương ứng ra sao sẽ do thị trường quyết định.