Cùng với câu chuyện thiếu dòng tiền, nút thắt pháp lý đang được các chuyên gia chỉ rõ là rào cản "trói" thị trường bất động sản và cần sớm gỡ bỏ. Thực tế thời gian qua, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn về dòng tiền, thanh khoản kém, thiếu nguồn cung sản phẩm, đặc biệt là nhà giá rẻ.
Các chuyên gia nhận định khó khăn về tài chính nhiều khả năng sẽ được giải quyết sớm trong thời gian ngắn, tuy nhiên, vướng mắc về mặt pháp lý là tâm điểm khiến nhiều chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà phải đau đầu.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thực tế hiện nay, pháp lý vẫn là vấn đề vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản khi triển khai các dự án. "Những vướng mắc về pháp lý khi triển khai các dự án bất động sản chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất. Để gỡ điểm vướng này cần phải chờ đợi việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 được thông qua, đồng thời một số luật liên quan cũng được bổ sung, hoàn thiện", ông Đính nhận định.
Nút thắt pháp lý là rào cản "trói" thị trường bất động sản cần sớm được tháo gỡ. Ảnh: H.T
Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành, nhìn nhận các gói tín dụng nếu được bơm ra thị trường hỗ trợ nhà giá rẻ, giúp giảm lệch pha cung cầu, nhưng chỉ là giải pháp tình thế từ ngọn. Muốn chữa trị tận gốc, phải gỡ nút thắt pháp lý mà ông cho là ngọn nguồn khiến dòng vốn bị tắc nghẽn.
Ông Nghĩa nêu ví dụ từ thực tiễn, một dự án nhà ở xã hội làm thủ tục pháp lý trong 6 năm, lãi suất sau hơn nửa thập niên tăng từ 11% lên 14% đã ăn mòn dòng tiền của doanh nghiệp. Nút thắt pháp lý gây thiệt hại về vốn đồng thời cản trở cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ của người dân có thu nhập thấp trong xã hội.
Tương tự, các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM chậm pháp lý 5-7 năm không hiếm, thậm chí xếp hàng lên đến cả trăm dự án, chi phí vốn vay sẽ đội lên cao hơn các dự án nhà ở xã hội do hệ số rủi ro của nhóm này là 50%, còn hệ số này của dự án nhà ở thương mại lên đến 250% vì chỉ phục vụ các phân khúc trung cao cấp đến hạng sang.
"Các dự án bị đình trệ không bán được hàng (không huy động được vốn), mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác (không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý) trong khi lãi vay chờ "chạy pháp lý" vẫn tăng lên gây đội vốn, là sự lãng phí nguồn lực xã hội. "Từ ví dụ trên cho thấy đẩy nhanh thủ tục pháp lý chính là giải pháp ít tốn kém nhưng hiệu quả, là thuốc đặc trị chữa được căn bệnh đội vốn, thiếu vốn của thị trường địa ốc", ông Nghĩa nói.
Liên quan đến việc khơi thông pháp lý bất động sản, chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng có rất nhiều dự án trên thị trường TP.HCM vì vướng pháp lý không có giải pháp tháo gỡ đã đội vốn lên hàng trăm tỷ đồng, cá biệt trong nhóm dự án vướng pháp lý tại các vị trí đắc địa có thể đội vốn cả nghìn tỷ đồng. Thiệt hại do vướng pháp lý vì vậy nguy hiểm đến mức tác động trực tiếp đến tắc nghẽn dòng vốn.
Chuyên gia này giải thích thêm, nếu pháp lý dự án hoàn chỉnh, doanh nghiệp có thể bán sản phẩm hoặc gọi vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư, tức tự chủ dòng vốn thay vì phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, giảm rủi ro cho cả nền kinh tế.
Dự án bị đội vốn nhiều lần vì tắc nghẽn pháp lý. Ảnh: H.T
TS. Sử Ngọc Khương -Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, đặc biệt là dòng FDI vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở.
Ông Khương phân tích, vấn đề luật đá nhau nếu không thể được giải quyết bằng luật hiện hành, phải tốn nhiều thời gian trình Quốc hội thông qua các luật mới. Điều này dẫn đến thời gian chờ pháp lý kéo dài, các dự án tốn thêm chi phí tài chính, mất chi phí cơ hội, gián tiếp lãng phí vốn và chặn các cơ hội khơi thông vốn từ đối tác, khách hàng do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, mở bán.
Vị chuyên gia cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.
Vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Ảnh: H.T
Vướng pháp lý dẫn đến thời gian thực hiện đầu tư dự án quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tắc pháp lý cũng là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam với các nhà đầu tư nước ngoài, hạn chế hút vốn ngoại dù tiềm năng của thị trường rất lớn.
"Những nút thắt pháp lý rất cần tháo gỡ sớm để khơi thông dòng vốn cũng chính là mong muốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Từ góc độ quản lý Nhà nước, cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng", ông Khương đề xuất.
Báo cáo tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5/2023, Bộ trưởng KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng cho biết các vấn đề tồn đọng, vướng mắc tiếp tục được tập trung tháo gỡ, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản bước đầu chuyển biến tích cực.
HDBank, SHB, Saigonbank, KienlongBank là những ngân hàng tiếp tục có động thái giảm thêm lãi suất huy động từ đầu tháng 6, hiện đã xuống dưới mốc 8%/năm.
Nhiều người đưa ra câu hỏi này vì cảm thấy rất khó quyết định. Vậy thì hãy thử cân nhắc những điều sau đây.
Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi vừa ký ban hành quyết định về việc kiện toàn Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư trên địa bàn TP.HCM.
Thời gian qua, một số ngân hàng tại Việt Nam đã phát đi cảnh báo về những ứng dụng từ bên thứ 3 chứa rủi ro mất tiền mà người dùng cần nên cảnh giác.
2023 là năm thứ 2 liên tiếp Sacombank được tạp chí The Asset (Hong Kong) bình chọn là "Ngân hàng có hoạt động ngoại hối và thị trường vốn tốt nhất Việt Nam", do đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về hiệu quả kinh doanh, giải pháp hỗ trợ khách hàng và đánh giá trực tiếp từ khách hàng.