Tân Hoàng Minh bỏ cọc đất Thủ Thiêm - Nhiều hệ lụy nhưng vẫn còn cơ hội để… sửa sai?

Luật sư Lê Bá Thường, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM, nhận định, việc "thổi" giá đất và sau đó bỏ cọc của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là 'con dao hai lưỡi', gây khó khăn cho thị trường BĐS thời gian tới ở nhiều cấp độ.

"Con dao hai lưỡi" làm méo mó thị trường

Cụ thể, theo LS Lê Bá Thường, đầu tiên việc bỏ cọc sau khi thổi giá đất "lên đỉnh" sẽ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo không chỉ tại Thủ Thiêm mà còn nhiều nơi trên cả nước.

"Thách thức cho TP.HCM sắp tới là vừa phải tổ chức tốt đấu giá công khai, minh bạch, thẩm định giá đúng với thị trường, vừa quản trị các rủi ro lũng đoạn thị trường. Đồng thời, phải trao quyền sử dụng đất dự án cho đơn vị thật sự có năng lực.

Vì vậy, thế khó cho thành phố là nếu giá trúng đấu giá cao hơn khởi điểm gấp nhiều lần, công tác thẩm định giá có thể bị hoài nghi không theo kịp giá thị trường.

Ngược lại, trường hợp giá đất trúng đấu giá không cao, thành phố sẽ phải đối mặt với áp lực gây thất thoát nguồn lực đất đai", luật sư Lê Bá Thường, chia sẻ.

Chưa kể, sau cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, giá khởi điểm các lô đất còn lại trên bán đảo này thời gian tới sẽ phải được định giá cao hơn so với đợt đấu giá ngày 10/12/2021 để tránh nguy cơ tài sản bị định giá thấp.

"Điều đó có nghĩa là các lô đất đấu giá sắp tới trên bán đảo Thủ Thiêm sẽ đồng loạt thiết lập mặt bằng giá khởi điểm mới. Việc này có thể khiến cho sức hấp dẫn của nơi đây bị giảm sút trong mắt nhà đầu tư tham gia đấu giá do mặt bằng giá khởi điểm quá cao", luật sư Lê Bá Thường lo ngại.

Trong khi đó, điều mà ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại nhất khi xảy ra phiên đấu giá kỷ lục tới 2,45 tỷ đồng/m2 ở Thủ Thiêm là việc trả giá đấu cao kỷ lục rồi bỏ cọc nhưng không có chế tài đủ mạnh, có thể tạo kẽ hở cho hành vi trục lợi từ đấu giá đất.

"Quy mô thị trường địa ốc hiện rất lớn, tác động trực tiếp đến nền kinh tế, nhưng chỉ cần bỏ 500-600 tỷ đồng đặt cọc đấu giá có thể thay đổi mặt bằng giá bất động sản nhiều nơi là một hệ lụy đáng quan ngại nhất", ông Châu cho hay.

Cụ thể, theo ông Châu, giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm Quận 1 có lợi cho các dự án "siêu sang", tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ "siêu sang" tại quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành… "bình thường".

Thực tế, những ngày qua, giá đấu giá cao ở Thủ Thiêm đã khiến thị trường xáo động khi đã có thông tin về một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", "dừng" bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây. 

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu cũng cảnh báo giá đất quá cao được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có tài sản nhà đất tọa lạc tại Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả tại khu trung tâm Quận 1 đang thế chấp tại ngân hàng có thể được đề nghị định giá lại, có thể được đánh "vống" giá trị tài sản nhà đất cao hơn để được vay thêm, hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính "nợ - có" của doanh nghiệp. 

Hệ quả là có thể dẫn đến "bong bóng" tài sản, nên các ngân hàng cần phải thận trọng khi định giá lại các tài sản thế chấp trước đây.

Còn cơ hội để "sửa sai"?

Trong văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về những nội dung liên quan việc đấu giá 4 lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm, ông Lê Hoàng Châu đã kiến nghị sửa và củng cố các hành lang pháp lý đối với việc đấu giá tài sản hiện nay.

Cụ thể, ông Châu chỉ ra Luật Đấu giá 2016 quy định "phải nộp tiền đặt trước" (đặt cọc) với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá (TSĐG), nhưng lại không quy định nhà đầu tư (NĐT) phải nộp thêm "tiền đặt trước", hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung "tiền đặt trước". Thậm chí, phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp NĐT "trả giá" TSĐG cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm, để chứng minh năng lực tài chính và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của NĐT.

Do đó, HoREA đề nghị xem xét sửa đổi về việc NĐT phải nộp "tiền đặt trước" để được tham gia đấu giá theo hướng quy định NĐT chỉ được "trả giá" lô đất đấu giá "khi có đủ tiền trên tài khoản", hoặc "khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá", "khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng".

Hoặc, đề nghị xem xét việc NĐT đã nộp "tiền đặt trước" chỉ được trả giá không vượt quá "ngưỡng giá" (quy định chỉ gấp rưỡi giá khởi điểm), nếu vượt quá "ngưỡng giá" thì NĐT chỉ được "trả giá" lô đất đấu giá "khi có đủ tiền trên tài khoản", hoặc "khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá", hoặc "khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng".

Nếu những việc này được sửa rốt ráo, khả năng "chạy làng" của các nhà đầu tư tham gia đấu giá thời gian tới sẽ được kiểm soát lại.

Trong khi đó, nhìn nhận ở góc độ thị trường, chuyên gia kinh tế Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam, cho rằng, sau khi có thông tin Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc thì hiện nay các mức giá bán dù vẫn chưa có nhiều sự điều chỉnh nhưng đã không còn lý do để tăng tiếp.

Sau vụ này, nhà đầu tư sẽ thấy đâu đó có gì đó khuất tất, không được minh bạch. Giá trị đất không phải như thế, mà có thể là chiêu trò với mục đích riêng. Khi đó, những nhà đầu tư có nhu cầu mua BĐS sẽ rụt lại và sẽ làm cho việc thổi giá, đầu cơ từ môi giới, cò đất, kể cả các chủ đầu tư dự án có ý định nâng giá BĐS thời gian vừa qua sẽ gặp khó khăn trở ngại vì bản chất cuối cùng là người mua có chấp nhận mức giá đó không.

"Trước mắt, giá BĐS khu vực này có thể sẽ về mức trước khi Tân Hoàng Minh trúng thầu lô đất xảy ra. Sau đó, nếu có điều chỉnh thì cũng tùy theo tình hình thực tế. Nếu nhà đầu tư thấy hợp lý thì sẽ mua, còn nếu không thì có thể sẽ còn tiếp tục điều chỉnh", ông Phương dự báo.