"Ngấm đòn" kiểm soát tín dụng, thanh khoản căn hộ tiếp tục tụt dốc

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm mạnh

Tín dụng cho bất động sản bị siết chặt, giá nhà ngày càng tăng cao khiến giao dịch trên thị trường căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ sụt giảm.

3 tháng qua, anh Võ Kim Cương (36 tuổi) rao bán căn hộ ở quận 12 để chuyển về TP.Thủ Đức sống cùng gia đình nhưng vẫn không tìm được khách mua.

Mặc dù anh Cương đã đưa ra mức giá khá mềm, kí gửi sản phẩm cho nhiều môi giới nhưng vẫn chưa ra được hàng. "Có nhiều khách gọi hỏi, nhưng nghe giá thì bảo đợi suy nghĩ thêm rồi lặn mất tăm dù giá mình đưa ra đang khá cạnh tranh so với các căn hộ khác cùng tòa nhà cũng đang chào bán", anh Cương chia sẻ.

Trường hợp của anh Cương cũng giống như nhiều chủ sở hữu bất động sản hiện nay, muốn ra hàng nhưng lại không tìm được khách vì thanh khoản thị trường sụt giảm.

Theo đó, DKRA Việt Nam ghi nhận thanh khoản căn hộ tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) tiếp tục lao dốc. Cụ thể, thị trường chung tiêu thụ được 1.171 căn, giảm một nửa so với tháng trước và chỉ bằng 17% so với tháng 5. So với cùng kỳ năm trước, số này giảm tới 85%.

DKRA cũng chỉ ra việc thị trường hiện nay thanh khoản kém, trong tháng 7, toàn vùng có gần 2.200 căn bán ra từ 13 dự án, gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ theo ghi nhận chỉ đạt 54%. Cụ thể, thị trường TP.HCM nguồn cung chủ yếu ở khu Đông (TP.Thủ Đức), chiếm 56%. Tỷ lệ hấp thụ chung của các dự án mới cũng ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động khoảng 40 - 60%.

Về mặt bằng giá sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Thị trường TP.HCM ghi nhận giá cao nhất 176 triệu đồng/m2, thấp nhất 48 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ tại Bình Dương giá cao nhất 46,6 triệu đồng/m2.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA "Hiện nay, có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới thanh khoản thấp, giá không biến động phần lớn đến từ điểm nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà. Trong 2 tháng gần đây, Ngân hàng Nhà nước thực hiện kiểm soát tín dụng, điều đó tác động lên thị trường cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô trong thời gian tới".

Vị chuyên gia cho rằng với thông tin Ngân hàng Nhà nước không nới "room" tín dụng, các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ, thị trường bất động sản nói chung cũng như phân khúc căn hộ nói riêng có thể phải đối mặt với những khó khăn nhất định. Kéo theo nguồn cung ra thị trường suy giảm, người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào. Trong khi đó, giá bán cũng như thanh khoản thứ cấp có thể có sự điều chỉnh giảm ở người bán vì nhu cầu thu hồi dòng tiền nhanh, giảm áp lực thanh toán lãi vay" ông Thắng cho hay.

Nhà đầu tư căn hộ tiếp tục ôm hàng

Hiện nay, room tín dụng vẫn chưa có dấu hiệu được "nới lỏng" người mua nhà chưa mặn mà với các sản phẩm vì khó tiếp cận với các khoản vay từ ngân hàng. Thì nhiều nhà đầu tư có nguồn vốn, tiềm lực tài chính mạnh cũng không mạnh dạn đầu tư tại thời điểm này bởi nhiều nghịch lý thị trường.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Lê Quốc Kiên cho rằng, lạm phát cao có thể khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường địa ốc là thanh khoản thấp. Đa số nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã "ôm hàng" từ đầu năm 2021 đến nay và đang rơi vào tình trạng "no hàng" do trữ nhiều quá nhưng thanh khoản khó do giá vẫn "neo" ở mức cao.

Bởi vậy, các giao dịch trên thị trường từ giữa năm 2021 đến nay diễn ra chậm dù giá đã tăng thêm từ 20-25% ở khu vực thành phố, trên 30% ở khu vực vùng ven; thậm chí tăng trên 50% ở địa bàn tỉnh lẻ - ông Kiên dẫn chứng.

Anh Đào Quốc Thanh (kinh doanh nhà đất) chia sẻ: "Năm 2021 tôi có mua một số sản phẩm căn hộ dự định đầu tư lướt sóng. Hiện tai, tôi muốn bán được các sản phẩm này để dùng tiền mua bất động sản khác nhưng thời điểm này rất khó để ra hàng. Để bán được thì phải chào giá rất rẻ, như vậy kỳ vọng lợi nhuận không được như mong muốn. Vì vậy, tôi đành tiếp tục "trữ hàng", chờ thời điểm thích hợp hơn thì mới lại rao bán".

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho biết nhiều nhà đầu tư dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ, cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ