Giá căn hộ tại TP.HCM liên tục lập đỉnh

Thời gian qua, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại.

Cụ thể, tại báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi hợp nhất), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá thị trường đã có nhiều chuyển biến tích cực. Theo HoREA, tốc độ tăng trưởng của thị trường theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước.

Cụ thể, năm 2023 thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng âm, cho đến quý 1/2024 vẫn còn âm 0,5%, nhưng kể từ quý 2/2024 đã chuyển sang tăng trưởng dương 2,94%. Đến quý 3/2024, thị trường tiếp tục tăng trưởng dương 6,7% và cả năm 2024 tăng trưởng dương 9%. Đáng chú ý, 6 tháng đầu năm 2025, thị trường đã tăng trưởng dương 9,1% so với cuối năm 2024.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM tuy đã tăng trưởng dương nhưng vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025.

Cụ thể, thị trường nhà ở TP.HCM năm 2024 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng quan ngại, kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp. Đáng chú ý, kể từ năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 thì tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và cũng không còn nhà ở trung cấp. Điều này dẫn đến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp” bị “lộn ngược đầu”.

Một vấn đề đáng chú ý là giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Trong đó, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Trong 6 tháng đầu năm, giá nhà tại TP.HCM vẫn có xu hướng tăng nhanh.

Một khó khăn nữa, giai đoạn 2015-2023, Sở Xây dựng TP.HCM thống kê có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở, với quy mố sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ. Tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý lên đến 220 dự án, gồm 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do HoREA tổng hợp, trong đó có 77 dự án đã được xử lý đạt 35% và còn 143 dự án đang được tiếp tục xử lý.

Theo ông Châu, hàng trăm dự án trên đây bị vướng mắc pháp lý là chủ yếu hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, mà nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên giá nhà khó kéo giảm trong ngắn hạn.

Người mua nhà gặp khó vì giá căn hộ cao chót vót

Liên quan đến vấn đề giá bán căn hộ, trước đó, dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy giá nhà tại TP.HCM đang vượt xa mức thu nhập bình quân của người lao động. Cụ thể, quý I/2025, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt mức 77 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 51 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT).

Cùng ghi nhận giá căn hộ tăng cao, chuyên trang Nhà Tốt thông tin giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2025 dao động mức 86 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 59 triệu/m2.

Đánh giá của các chuyên gia, với thu nhập bình quân khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng (180 triệu mỗi năm), người lao động tại các đô thị như TP.HCM đang thuộc nhóm khó tiếp cận nhà ở nhất châu Á. Theo tính toán, với sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến 55-60 m2, người mua cần từ 4,7-5 tỷ đồng cho căn hộ mới, hoặc 3,5 tỷ đồng cho căn cũ sang tay. Người mua nhà nếu muốn sử dụng đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng (khoảng 50%) giá trị căn nhà thì cần thu nhập ít nhất 50 triệu đồng mỗi tháng để có thể mua.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược, gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

"Do đó, thị trường TP.HCM trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, TP.HCM vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp", vị chuyên gia nhấn mạnh.