Giá bất động sản TP.HCM sau sáp nhập vẫn neo cao

Hiện nay, giá bất động sản tại TP.HCM sau sáp nhập là vấn đề được người dân quân tâm. Dữ liệu từ báo cáo quý 2/2025 của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ trong năm 2024 và quý 1/2025 ở mức khoảng 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương cũ, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2, với phần lớn các dự án nằm dưới mức này.

Chênh lệch lớn về giá giữa TP.HCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá trung bình toàn TP.HCM có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô địa lý mới.

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM đang bước vào giai đoạn mới với kỳ vọng thiết lập mặt bằng giá nhà ở hợp lý hơn, đặc biệt tại các khu vực vừa được sáp nhập. Tuy nhiên, đánh giá của các chuyên gia, việc mặt bằng giá trung bình thấp hơn chủ yếu đến từ sự khác biệt giá giữa các khu vực, và chưa thể hiện xu hướng giảm giá trên thị trường thực tế.

Liên quan đến giá nhà ở tại TP.HCM, trước đó tại báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025m Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho biết giá bán phân khúc căn hộ có sự điều chỉnh giá đáng kể, tăng từ 7-15% so với cùng kỳ năm ngoái ở hầu hết các phân khúc. Loại hình thấp tầng cũng ghi nhận tăng giá từ 5-10% theo năm, đồng thời thu hút sự quan tâm của khách hàng so với cùng kỳ, đặc biệt tại các dự án quy mô lớn.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy giá nhà tại TP.HCM đang vượt xa mức thu nhập bình quân của người lao động. Cụ thể, quý I/2025, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt mức 77 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 51 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT).

Cùng ghi nhận giá căn hộ tăng cao, chuyên trang Nhà Tốt thông tin giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2025 dao động mức 86 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 59 triệu/m2.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, đây là hiệu ứng mang tính số liệu, chưa phản ánh thay đổi tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể.

“Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán”, bà Hương cho biết.

Trong khi đó, số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 6 tháng đầu năm 2025, thị trường chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền.

Một vấn đề đáng chú ý là giá nhà tăng liên tục trong các năm qua cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Trong đó, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Trong 6 tháng đầu năm, giá nhà tại TP.HCM vẫn có xu hướng tăng nhanh.

Các chuyên gia kỳ vọng thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2025 tiếp tục sẽ tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định, bền vững. Để đạt được điều này, cần đồng thời bảo đảm cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Khi ba yếu tố này cùng song hành, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lâu dài.