Văn phòng cho thuê: Thêm nhiều nguồn mới, người thuê vẫn bóng chim tăm cá

Văn phòng cho thuê thêm nhiều nguồn cung mới

Từ sau dịch covid-19, thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn TP.HCM và các tỉnh lân cận gặp nhiều khó khăn, làn sóng trả mặt bằng, nhà phố hoặc các công ty thay đổi chiến lược, thu gọn mô kinh hình doanh đã khiến cho nguồn cung văn phòng bị dôi dư.

"Làn sóng" trả mặt bằng trong các toà nhà tại trung tâm quận 1, 3… hay các quận vùng ven như Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận… cũng xuất hiện liên tục khiến cho phân khúc này trở nên ảm đạm trong nhiều năm qua.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong năm 2023 phân khúc văn phòng cho thuê tại thành phố lớn như TP.HCM đối diện với nguy cơ "khủng hoảng thừa" do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp. Trong khi đó, làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

Một số chuyên gia nhận định, từ sau đại dịch và tình hình kinh tế bất ổn, các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ bắt đầu thay đổi chiến lược. Họ tìm thuê những căn hộ văn phòng, nhà phố quy mô nhỏ… để sử dụng thay vì vào các toà nhà để thuê như trước nhằm tiết kiệm các chi phí. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng.

Giá thuê văn phòng tại các tòa nhà vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở các toà nhà văn phòng mới, chất lượng cao hay giá tái ký gia hạn các hợp đồng trước đó.

Theo đó, tại TP.HCM, giá thuê văn phòng hạng A dao động từ 35 - 70 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B tại TP.HCM dao động từ 20 – 35 USD/m2/tháng.

Tỉ lệ lấp đầy không đồng đều 

Ông Lưu Quang Tiến – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết phân khúc văn phòng cho thuê có sự phân hóa khá rõ nét giữa các tòa nhà văn phòng cũ và các nguồn cung văn phòng mới.

Đặc biệt, văn phòng hạng A, B+ tại các khu vực lõi trung tâm các thành phố lớn như TP.HCM luôn khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu từ nhóm khách hàng quốc tế, doanh nghiệp FDI là rất lớn.

Ngoài ra tỷ lệ lấp đầy cũng không đồng đều giữa các phân khúc: có mặt bằng phải đăng ký danh sách chờ được thuê, nhưng cũng có mặt bằng chào mời lâu ngày vẫn không có người thuê.

Theo ông Tiến, hiện nay nguồn cung văn phòng ngày càng tăng, ngoài những công ty toà nhà đã duy trì hoạt động nhiều năm nay. Thì mới đây, nổi lên một "cuộc chơi" mới của các toà nhà ngân hàng.

Cụ thể, hiện nay rất nhiều ngân hàng lớn xây dựng hội sở với quy mô toà nhà rộng, nhiều tầng. Ngoài việc phục vụ chính cho ngân hàng thì những toà nhà này còn được sử dụng cho đối tác thuê lại. Đây là một trong những nguồn cùng lớn xuất hiện trong thời gian vừa qua.

Các chuyên gia dự báo, nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao sẽ có khả năng giá thuê suy giảm, đặc biệt là ở các tòa nhà văn phòng cũ. Từ đó, các chuyên gia đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá phù hợp, vừa giảm bớt áp lực "khủng hoàng" thừa văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày càng khan hiếm.