Nhiều yếu tố thúc đẩy giá tăng

Một trong những yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy giá đất nền tại Thạch Thất và Quốc Oai là sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông. Khu vực này được hưởng lợi từ các tuyến đường huyết mạch như Đại lộ Thăng Long, đường cao tốc Láng - Hòa Lạc, Quốc lộ 21, và Tỉnh lộ 412B. Những tuyến đường này không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội (khoảng 20-30 km) mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho giao thương và kết nối vùng.

Đặc biệt, thông tin về tuyến Metro số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) đang trong giai đoạn quy hoạch đã kích thích tâm lý nhà đầu tư. Các khu vực gần tuyến metro dự kiến, như Hòa Thạch (Quốc Oai) hay Tân Xã (Thạch Thất), ghi nhận giá đất tăng đáng kể, từ mức 21-23 triệu đồng/m² lên 23-27 triệu đồng/m² chỉ trong vòng một năm.

Khu công nghệ cao Hòa Lạc, nằm tại ranh giới Thạch Thất và Quốc Oai, là một trong những dự án trọng điểm quốc gia. Với quy mô 1.586 ha và quỹ đất dự trữ 300-500 ha, khu công nghệ cao này đang thu hút nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước, như Viettel, FPT, và các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc. Sự phát triển của khu công nghệ cao không chỉ tạo ra hàng ngàn việc làm mà còn kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ, và thương mại.

Sự hiện diện của các doanh nghiệp công nghệ cao đã khiến các khu vực lân cận, như Phú Cát, Phú Mãn (Quốc Oai) hay Tiến Xuân (Thạch Thất), trở thành điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư. Giá đất tại các xã này đã tăng từ 10-13 triệu đồng/m² lên 13-18 triệu đồng/m² trong vòng hai năm qua, đặc biệt ở những lô đất gần trục đường lớn.

Bên cạnh đó, một lý do cũng nhìn thấy rõ đó là Hà Nội đang đối mặt với áp lực dân số tại khu vực nội đô, thúc đẩy xu hướng giãn dân ra các khu vực ngoại thành. Thạch Thất và Quốc Oai, với không gian xanh, không khí trong lành và giá đất còn tương đối thấp so với các quận nội thành, trở thành lựa chọn hấp dẫn cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Các dự án đô thị vệ tinh tại đây, như Khu đô thị Hòa Lạc, đang được đẩy mạnh, tạo thêm động lực cho giá đất tăng.

Quốc Oai còn nổi bật với tiềm năng du lịch nghỉ dưỡng nhờ các di tích lịch sử và cảnh quan thiên nhiên đa dạng. Những khu đất gần hồ tự nhiên hay các khu vực có tiềm năng xây dựng homestay, resort tại Hòa Thạch, Phú Mãn đang được săn đón, đẩy giá đất tăng từ 12-15 triệu đồng/m² lên 18-25 triệu đồng/m².

Không thể phủ nhận rằng tâm lý đầu cơ đóng vai trò lớn trong việc đẩy giá đất tại Thạch Thất và Quốc Oai. Các thông tin về quy hoạch, như mở rộng Khu công nghệ cao Hòa Lạc, xây dựng tuyến Metro, hay thậm chí tin đồn về sáp nhập tỉnh, đã được một số nhóm đầu cơ tận dụng để "thổi giá". Những khu vực như Đông Yên (Quốc Oai) hay Tân Xã (Thạch Thất) đã chứng kiến giá đất mặt đường tăng từ 34-37 triệu đồng/m² lên 40-43 triệu đồng/m² chỉ trong vài tháng.

Ngoài ra, việc chính quyền Hà Nội siết chặt hoạt động phân lô tách thửa từ năm 2024 đã khiến nguồn cung đất nền mới giảm đáng kể. Những lô đất đã được tách thửa trước đó, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện như Phú Cát, Hòa Thạch, trở nên khan hiếm. Điều này đẩy giá đất tăng nhẹ, với mức tăng trung bình 10-15% so với cuối năm 2023. Ví dụ, đất nền phân lô tại Phú Mãn (Quốc Oai) đã tăng từ 27-31 triệu đồng/m² lên 30-35 triệu đồng/m² trong vòng 6 tháng.

Các phiên đấu giá đất tại Quốc Oai và Thạch Thất trong năm 2024 đã ghi nhận mức giá trúng cao kỷ lục, phản ánh tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. Chẳng hạn mới đây, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Quốc Oai (TP. Hà Nội) đã tổ chức đấu giá 35 thửa đất tại xã Ngọc Mỹ. Các lô đất có diện tích 75 - 142,9m2, với giá khởi điểm là 8,3 triệu đồng/m2. Tổng diện tích 35 thửa đất đấu giá là gần 3.229 m2.

Hình thức đấu giá là bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng tại cuộc đấu giá, tối thiểu là 6 vòng. Bước giá chung cho các thửa đất là 3 triệu đồng/m2. Kết thúc phiên đấu giá, lô có giá trúng cao nhất là 119,3 triệu đồng/m2; giá trúng thấp nhất là 35,3 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu được từ phiên đấu giá gần 265 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm gần 238 tỷ đồng.

Tương tự, tại Thạch Thất, giá đất đấu giá ở một số khu vực thậm chí chạm mốc 185 triệu đồng/m². Những con số này đã tạo hiệu ứng domino, khiến giá đất nền xung quanh cũng tăng theo.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Giá đất nền tại Thạch Thất và Quốc Oai tăng "nóng" là kết quả của nhiều yếu tố, từ hạ tầng giao thông, sự phát triển của Khu công nghệ cao Hòa Lạc, đến xu hướng giãn dân và tâm lý đầu cơ. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, thị trường cũng tiềm ẩn rủi ro nếu nhà đầu tư không tỉnh táo. Các chuyên gia cảnh báo rằng hiện tượng tăng giá quá nhanh và quá cao tiềm ẩn rủi ro. Lịch sử thị trường bất động sản cho thấy, những cơn sốt đất dựa trên tin đồn thường dẫn đến tình trạng "bong bóng xì hơi" khi hạ tầng không phát triển như kỳ vọng hoặc dòng tiền đầu cơ rút đi.

Do đó, các chuyên gia bất động sản cho rằng mặc dù giá đất nền tại Thạch Thất và Quốc Oai đang tăng "nóng", các nhà đầu tư cần thận trọng. Trước khi xuống tiền cần xác minh pháp lý rõ ràng như đảm bảo đất có sổ đỏ rõ ràng, không nằm trong diện quy hoạch hoặc tranh chấp. Nên ưu tiên các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, gần khu công nghệ cao hoặc các trục đường lớn. Đặc biệt, tránh tâm lý đám đông. Không nên chạy theo các cơn sốt ảo hoặc tin đồn thiếu minh bạch. Bên cạnh đó, một khi đã xuống tiền cần có tầm nhìn dài hạn cho khu đất nền. Cần tìm khu đất phù hợp với đầu tư trung và dài hạn (1-3 năm) hơn là "lướt sóng" ngắn hạn.