Giá chung cư tại TP.HCM tăng chóng mặt, áp lực cho người mua nhà

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở, nhất là sản phẩm căn hộ liên tục tăng và thiết lập một bảng giá mới ở ngưỡng cao, gây áp lực cho người mua nhà. Trong 5 năm qua, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM đã đạt mức tăng trưởng 49,9% trong khi thu nhập trung bình của người dân chỉ tăng khoảng 6-10% mỗi năm và ở mức rất thấp.

Điều này khiến người lao động trẻ buộc phải thuê nhà do không đủ khả năng tài chính mua nhà và khó có thể đáp ứng mức vay vốn dài hạn lớn như vậy. Cụ thể, với giá nhà hiện tại, các chung cư 2 phòng ngủ giá dưới 3 tỷ gần như "biến mất". Ngay cả khi có sẵn tài chính tương đương khoảng 30% giá trị căn hộ và chọn vay mua nhà phần còn lại, tương ứng với khoảng hơn 2 tỷ đồng, việc vay mua nhà đối với người trẻ vẫn gặp muôn vàn khó khăn".

Lựa chọn vay mua nhà đồng nghĩa với việc phải trả nợ trong 15-25 năm, hoặc phải "bóp mồm bóp miệng’ cắt giảm nhiều khoản chi tiêu khác để có thời gian trả nợ ngân hơn. Đồng nghĩa với việc ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Lãi suất thả nổi cũng là yếu tố khiến nhiều người trẻ không dám vay mua nhà.

Trong bối cảnh giá chung cư dự báo sẽ còn nhiều biến động, bàn về bài toán mua nhà cho người dân tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết dù ở thời buổi nào người dân cũng gặp không ít khó khăn trong việc tự mua nhà.

Thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (60m2) giá 0,6 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%. Sau 10 năm, số năm thu nhập để một cá nhân thuộc thế hệ 8x mua được căn hộ như trên là 22,7 năm. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.

Đến năm 2024, một cá nhân 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên (giá 3 tỷ đồng) trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà.

Đề xuất giải pháp mới hỗ trợ người mua nhà

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com cho rằng đối với người mua bất động sản mục đích để ở thì mua vào thời điểm nào cũng đúng, miễn là người mua đã tính toán kỹ lưỡng phương án tài chính và các yếu tố đảm bảo tiện nghi cuộc sống.

Vị chuyên gia khuyến nghị: "Mặc dù nhiều chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ cho vay đến 80-85% giá trị sản phẩm, người mua nên có sẵn tối thiểu 30-40% tiền có sẵn, đồng thời tự tin rằng dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới đủ để duy trì cuộc sống rồi hẵng nghĩ đến việc mua nhà. Nếu vẫn chưa đủ tài chính, nên cân nhắc phương án thuê trước".

Trước vấn đề người trẻ gặp khó khăn trong việc an cư, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết theo đánh giá, mỗi cặp vợ chồng trẻ hiện nay tại TP.HCM cần có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì mới nên tính đến chuyện mua nhà.

“Trong xu hướng ngày càng thiếu nhà giá rẻ, nhà ở hợp túi tiền, người trẻ có thể cân nhắc xu hướng dạt về vùng tiệm cận, giáp ranh TP.HCM được xem là giải pháp hợp lí. Để dung hòa được câu chuyện ngân sách và nâng cao chất lượng sống, khách hàng có thể có thể thêm 1 lựa chọn khác, đó là tìm mua những dự án căn hộ ở vùng giáp ranh hoặc xa trung tâm TP.HCM một chút nhưng vẫn đảm bảo về công việc”, ông Phúc cho hay.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng mặc dù nhu cầu thuê nhà để ở đang tăng, nhưng thị trường cho thuê tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế, chưa thực sự trở thành một giải pháp thay thế hoàn toàn cho việc sở hữu nhà. Bởi hiện tại, phần lớn nguồn cung nhà cho thuê tại Việt Nam do cá nhân sở hữu và quản lý, chưa có sự tham gia của các chủ đầu tư chuyên nghiệp. Trong khi đó, tại các nước phát triển, mô hình "build-to-rent" (xây dựng để cho thuê) đã trở nên phổ biến, giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với giá cả hợp lý và dịch vụ tốt hơn,

Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn chưa có chính sách bảo vệ người thuê nhà. Đa số các hợp đồng thuê ở Việt Nam đều có thời hạn ngắn (6-12 tháng) và không có ràng buộc về điều kiện và mức tăng giá, khiến người thuê phải đối mặt với rủi ro về sự ổn định và quyền lợi.

Đồng thời, số tiền phải chi trả để thuê nhà hàng tháng cũng rất đắt đỏ. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại trung tâm TP.HCM có giá thuê dao động từ 12-20 triệu đồng/tháng, tương đương 30-50% thu nhập của nhiều người lao động. Đồng nghĩa với việc người thuê phải cắt giảm các nhu cầu khác theo nguyên tắc chi phí cho nhà ở không quá 30% thu nhập. Trong khi những căn hộ có giá thuê thấp hơn lại chủ yếu ở những khu vực vùng ven xa trung tâm, nơi hạ tầng giao thôn thuê "e ngại"

Để đảm bảo chất lượng cuộc sống và hiệu quả kinh tế, người trẻ cần lưu ý cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp tài chính và nhu cầu sống. Theo đó, để tránh áp lực tài chính kéo dài, chỉ phí thuê cân khống chế ở mức không quá 30% thu nhập. Bên cạnh giá cả, cần ưu tiên vị trí thuận tiện cho làm việc và sinh hoạt, đồng thời lựa chọn chủ nhà uy tín, hợp đồng rõ ràng về thời gian và mức giá thuê. Song song với việc kiểm tra chất lượng nhà ở, an ninh và dịch vụ quản lý đối với sản phẩm căn hộ

Trong dài hạn, VARS cho rằng, xu hướng thuê thay vì mua sẽ tiếp tục phát triển cùng nhiều mô hình thuê nhà mới, đang dần phổ biến trên thế giới như thuê dài hạn với quyền sở hữu (Rent-to-Own): Người thuê trả tiền hàng tháng và sau một thời gian nhất định (5-10 năm), họ có thể mua lại căn nhà với giá có định hoặc được khấu trừ một phần tiền thuê vào giá mua. Hay mô hình sở hữu chung (Shared Ownership): Người mua chỉ cần trả trước 30-50% giá trị căn hộ, phần còn lại tiếp tục thuê và có quyền mua thêm 6 sở hữu theo thời gian.