Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết đúng 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn. Và thời điểm này là thời điểm rất thuận lợi để bàn thảo những vấn đề về hồi phục thị trường bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện.

Thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn. Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%. Thứ ba, là các vướng mắc về pháp lý, thể chế của thị trường bất động sản cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi.

Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh trong 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352.000 tỷ đồng. Thứ năm, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Và cuối cùng là cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

"Thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”. Tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc", ông Lực nhận định.

Về cơ chế chính sách, TS. Cấn Văn Lực cho biết một số chính sách chính tác động mạnh đối với thị trường bất động sản như chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. Ngân hàng Nhà nước cũng đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Về vốn cho thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn. 

Nguồn vốn FDI đăng ký mới tính đến 20/9 vào ngành bất động sản đạt gần 2 tỷ USD, chiếm khoảng gần 10% tỷ trọng FDI.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 ngàn tỷ, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Về cơ cấu phát hành, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng 35%, tổ chức tín dụng chiếm 41%, cho thấy doanh nghiệp bất động sản đã và đang phát hành trở lại. Quan trọng hơn, hiện nay bất động sản đã phát hành khoảng 47.000 tỷ đồng, gần bằng mức phát hành của cả năm ngoái, cho thấy thị trường đang dần phục hồi.

Thị trường bất động sản đang hồi phục nhưng vẫn còn nhiều rủi ro

TS. Cấn Văn Lực nhận định hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức vì thách thức lớn nhất thì thị trường bất động sản đã vượt qua rồi. Hiện nay, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi, so với thời điểm "hoàng kim" thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20 - 30%.

Thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10/2023. 

Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

"Tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý. Ngoài ra, tôi rất mong muốn Chính phủ phát triển quỹ phát triển nhà ở xã hội bởi đây là chính sách kinh tế nhân văn, vừa giúp phát triển kinh tế thị trường, vừa đem đến tác động lớn với an sinh xã hội", ông Lực chia sẻ.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, vẫn có 6 vấn đề rủi ro, thách thức mà thị trường bất động sản phải đối mặt. Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính – tiền tệ cao (đang giảm dần). Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá và tôi cho rằng cần đột phá hơn nữa. Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức. Vấn đề nợ xấu đã và đang gia tăng nhưng vẫn trong khả năng kiểm soát, ổn định dưới mức 3,5% và thực tế là năng lực của ngân hàng đã tốt hơn.

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng. Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng tôi cho rằng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. 

Ngoài ra, tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến thì cần quyết tâm xử lý trong thời gian tới.