Giá thuê văn phòng ở TP.HCM chịu nhiều sức ép

Công ty Avison Young Việt Nam dự báo TP.HCM sẽ chào đón hơn 530.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê trong giai đoạn 2024-2025, tập trung nhiều nhất tại quận 1. Một số dự án đang trong quá trình hoàn thiện và đưa vào hoạt động trong đầu năm 2025 là The Nexus 1 và ETown 6 với tổng diện tích hơn 66.500 m2.

Tòa nhà Landmark 81 cao nhất TP.HCM hiện nay và vô số cao ốc khác xung quanh. Ảnh: Tường Thụy

Ông David Jackson, CEO của Avison Young Việt Nam, nhận định: "Xu hướng phát triển văn phòng cho thuê đang được định hình rõ ràng hơn với một số cải tiến mới như kết hợp mô hình làm việc hybrid, xây dựng không gian làm việc cung cấp được tiện ích cho nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực từ các thế hệ khác nhau, đề cao yêu cầu ESG và chào thuê mức giá đi đôi với chất lượng".

Bà Trang Bùi, CEO của Cushman & Wakefield Việt Nam, giải thích: "Doanh nghiệp toàn cầu đang thực hiện các cam kết trung hòa carbon, tức Net zero. Vì vậy, bất động sản có tích hợp yếu tố ESG là điểm quan trọng giúp đáp ứng mục tiêu của họ. Ví dụ, đối với một công ty dịch vụ công nghệ, ngân hàng hay công ty bảo hiểm, đến 80-90% lượng khí thải carbon có thể đến từ bất động sản. Đây là một phần lý do tại sao chúng tôi nhận thấy khách thuê đang dần chuyển ưu tiên từ tập trung vào vị trí, giá thuê và tiện nghi sang những gì mà tòa nhà có thể cung cấp nhằm giúp họ đạt được mục tiêu bền vững".

Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung văn phòng hạng A mới dự kiến tại khu vực trung tâm TP.HCM (quận 1) vào năm 2024–2025 nằm ở ba dự án với 118.700 m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường. Bên cạnh đó, khoảng 81.000 m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024–2026.

Về tỷ lệ trống ở cả thành phố, công ty dịch vụ bất động sản này cho biết tỷ lệ dự báo ở mức trên 20% trong giai đoạn 2023–2026 (gồm cả năm ngoái) do đón nguồn cung mới liên tục.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cho thuê Thương mại tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: "Nguồn cung mới từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm liền kề trung tâm thành phố đánh dấu một bước tiến quan trọng để thị trường phụ này thực sự trở thành trung tâm mở rộng. Quận 7 và Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ vươn lên trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới của thành phố nhờ nằm ngay gần khu vực trung tâm thành phố hiện tại với giá thuê cạnh tranh, các dự án mới với công nghệ tiên tiến, quỹ đất dồi dào cho các dự án phát triển mới và cơ sở hạ tầng được cải thiện liên tục".

Công ty Knight Frank cũng dự báo tỷ lệ trống tương tự Cushman & Wakefield nhưng chi tiết hơn. Cụ thể, Knight Frank cho rằng tỷ lệ trống ở phân khúc A và B sẽ tiếp tục được duy trì ở mức 2 con số: Khoảng 20% với văn phòng hạng A và 14% với văn phòng hạng B trong 3 năm tới. Vì vậy, giá thuê văn phòng sẽ có thể chịu tác động sụt giảm.

Nguồn cung dồi dào khiến cạnh tranh gia tăng và thúc đẩy xu hướng dịch chuyển của khách thuê. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam tại TP.HCM, cho biết các giao dịch chuyển địa điểm trong năm 2023 chiếm tỷ trọng lớn với gần 48% tổng giao dịch. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn, có chất lượng tốt hơn, với mức giá thuê cạnh tranh hơn.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng thị trường văn phòng tại TP.HCM đối diện với nguy cơ "khủng hoảng thừa" do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng, trong khi các tòa nhà văn phòng cũ chưa chủ động cải tạo, nâng cấp. Làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm 2023 do gặp khó khăn tài chính.