Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất về việc mở rộng các loại đất làm dự án nhà ở thương mại tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Lo "cạn" nguồn cung quỹ đất làm nhà ở thương mại

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm đồng tình với báo cáo của Chính phủ đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác tại điều 127 dự thảo Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA đề nghị tiếp tục mở rộng các loại đất làm dự án nhà ở thương mại "thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác".

Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở theo như dự luật, HoREA cho rằng mặt tích cực là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân "mua gom, thâu tóm" đất đai để trục lợi hoặc chiếm, hưởng không chính đáng địa tô chênh lệch.

Tuy nhiên, quy định này cũng có hạn chế là có thể dẫn đến hệ quả, trong khoảng 5-7 năm tới đây, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ thiếu nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở, gồm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Theo HoREA, việc bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở gồm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở hoặc đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại rất cần thiết.

"Cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ công tác định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh.

Về gợi ý sau khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua thì có thể cho phép "thí điểm" thực hiện trường hợp "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu là không thực sự cần thiết, bởi lẽ việc này đã được cho phép thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013.

Vấn đề "mấu chốt" là phải định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai đối với trường hợp nhà đầu tư "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác", hoặc trường hợp nhà đầu tư đã có "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

"Vấn đề "mấu chốt" về định giá đất này đã được quy định chặt chẽ tại "Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất" Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)" ông Châu nói.

"Mơ ước" của hầu hết nhà đầu tư trong và nước là tiếp cận đất đai qua đấu giá, đấu thầu

Cũng theo đánh giá của Chủ tịch HoREA, nếu Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước có đủ năng lực thực hiện được việc "phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội" để "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất" thì đây là "mơ ước" của hầu hết nhà đầu tư trong nước, nước ngoài đều mong muốn được tiếp cận đất đai công bằng, minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu.

Lúc đó, các nhà đầu tư sẽ không còn nhu cầu tự mình đi "mua đất" để thực hiện dự án nhà ở thương mại nữa. Thực hiện được việc này thì sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Đồng thời, Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên "thị trường sơ cấp đất đai" phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ "địa tô chênh lệch" sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Nhưng, có thể phải sau 5-7 năm nữa thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước mới có đủ năng lực và nguồn lực tài chính để thực hiện được việc "phát triển quỹ đất bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội" để "giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất".

Vì vậy, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét, bổ sung trường hợp "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại vào điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo đề nghị của Chính phủ tại Báo cáo số 710/BC-CP ngày 30/12/2023.