Giá bán căn hộ tại TP.HCM cao chót vót

Dữ liệu của CBRE, trong quý 1/2025, số lượng căn hộ mở bán mới tại TP.HCM đã giảm 36% so với cùng kỳ năm trước và chỉ bằng 11% so với quý 4/2024. Đáng chú ý, các dự án có nguồn cung mở bán mới trong quý đều có giá trung bình từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên, đặc biệt có dự án trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ bán tại TP.HCM tiếp tục tăng so với quý trước, đạt mức 77 triệu đồng/m2 thông thủy trong quý 1/2025.

Với nguồn cung hạn chế và giá bán tiếp tục tăng, tỷ lệ hấp thụ bình quân của nguồn cung mở bán mới trong quý 1/2025 cũng chậm lại, đạt 60% trên nguồn cung mở bán (cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đạt 80%, với các dự án chào bán có giá bình quân từ 55 – 80 triệu đồng/m2 thông thủy).

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản nhà ở của Cushman & Wakefield, phân khúc căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2025 tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, đạt 4.691 USD (gần 120 triệu đồng) mỗi m2, tăng 28% so với quý trước và tăng 47% so với cùng kỳ 2024. Đây là mức giá bình quân căn hộ cao nhất được ghi nhận từ trước đến nay.

Còn theo DKRA Group, phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp rơi vào khoảng 12.892 căn, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm 72,1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B, hạng C tiếp tục vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến dao động từ 2-5%. Thanh khoản và giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục đà hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện và thuận tiện kết nối về trung tâm.

Ngoài ra, một đơn vị nghiên cứu khác là Knight Frank cũng cho biết, quý vừa qua, giá chung cư TP.HCM bình quân đạt gần 92 triệu đồng mỗi m2, tăng 12% so với cùng kỳ. Giá tăng khiến thanh khoản căn hộ quý vừa qua giảm đến 47% so với cuối năm 2024.

Các chuyên gia đánh giá, vấn đề nguồn cung căn hộ tại TP.HCM vẫn chưa được cải thiện. Đây là nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng trong thời gian qua. Đặc biệt, phân khúc căn hộ với nhu cầu ở thực và đầu tư của khách hàng, cộng hưởng các thông tin sáp nhập tỉnh, thành đang có xu hướng tăng giá mạnh.

Thị trường hình tam giác ngược khi căn hộ cao cấp là chủ yếu

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng giá căn hộ ở thành phố liên tục lập đỉnh là do các dự án mới mở bán trong quý vừa qua (khoảng 2.392 căn) đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trên 100 triệu đồng), dẫn dắt bởi những đơn vị chuyên phát triển dòng sản phẩm cao cấp trên thị trường. Nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp đã kéo mặt bằng giá bình quân thị trường tăng đột biến.

Chuyên gia của Cushman &Wakefield cho rằng sở dĩ căn hộ liên tục tăng giá là vì nguồn cung mới đã kéo lượng hấp thụ căn hộ TP HCM giảm 58% so với quý trước đó, với chỉ 1.101 căn giao dịch thành công. Thanh khoản giảm sâu phản ánh rõ nét thực trạng giá bán tăng quá cao và nhanh, đã vượt mức hấp thụ chung của thị trường.

Thời gian tới, các chuyên gia dự báo mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức của quý trước.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay thị trường TP.HCM đang trong tình trạng “kim tự tháp nhà ở bị lộn ngược đầu”. Điều này có nghĩa, thị trường nhà ở bình thường phải như hình kim tự tháp.

Trong đó, nhà ở bình dân, nhà giá rẻ, nhà ở xã hội chiếm phần lớn, ở dưới đáy của kim tự tháp. Các phân khúc còn lại như nhà ở trung cấp và cao cấp sẽ giữ dần vị trí phần thân và ngọn tháp. Tuy nhiên, đô thị lớn như TP.HCM lại theo mô hình ngược lại, lệch pha khi sản phẩm nhà ở cao cấp lại chiếm đa số ở phần đáy, còn phần đỉnh chóp là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ.

Theo ông Châu, thị trường nhà ở thương mại tại TP.HCM trong 5 năm qua (2020-2024) đã cho thấy rõ tình trạng sụt giảm rất lớn nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Trong khi đó, căn hộ cao cấp lại đang chiếm sóng thị trường.

Dự báo về diễn biến thị trường TP.HCM trong thời gian tới, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng thành phố sẽ đón nhận khoảng 9.500 căn hộ mở bán mới, đa phần vẫn là sản phẩm cao cấp với giá bán trung bình 120 triệu đồng mỗi m2. Năm 2026, nguồn cung lần lượt xấp xỉ 10.000 căn và sẽ đạt hơn 15.000 căn vào năm 2027.

Trong bối cảnh đà tăng giá chung cư TP.HCM tiếp tục diễn ra nhanh và mạnh, thanh khoản loại hình này trong các quý tiếp theo có thể chậm lại. Nhu cầu mua căn hộ sẽ dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị và tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn.