Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản

Tại dự thảo luật trình ra Quốc hội (QH) lấy ý kiến lần đầu (Tờ trình số 108/TTr-CP ngày 5-4 của Chính phủ) có quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS) (điều 57). Những đề xuất này nhận được nhiều ý kiến trái chiều, trong đó có nhiều ý kiến không đồng thuận từ các chuyên gia và một số đại biểu QH.

2 phương án

Trên cơ sở ý kiến của các đại biểu QH tại kỳ họp lần thứ 5, cơ quan chủ trì soạn thảo đã phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu, tiếp thu, rà soát. Trong báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo luật mới nhất gửi Ủy ban Kinh tế của QH, Chính phủ đã thống nhất bỏ quy định yêu cầu giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn (điều 57), thay vào đó chỉ còn khuyến khích các chủ thể thực hiện.

"Sự tiếp thu của cơ quan chủ trì soạn thảo là kịp thời và rất đáng hoan nghênh bởi nếu yêu cầu bắt buộc một số giao dịch BĐS phải thông qua một bên thứ ba là sàn giao dịch BĐS sẽ làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí, làm tăng giá BĐS trong bối cảnh pháp luật đã có quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng" - ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS, nêu quan điểm.

Một quy định cũng rất đáng chú ý của dự thảo luật là điều kiện để chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc trong mua bán, giao dịch BĐS. Tại khoản 5 điều 23 dự thảo luật mới nhất, cơ quan soạn thảo đề xuất 2 phương án.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có ít nhất một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 25 của luật này, đã thực hiện thủ tục thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng...

Phương án 2, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Giảm hay bỏ quy định đặt cọc?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), bày tỏ không đồng tình với một số nội dung tại phương án 1, vì không có ý nghĩa nhiều trong việc bảo vệ quyền lợi khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Cụ thể, số tiền đặt cọc quy định tại phương án 1 nên sửa lại thành

"Số tiền đặt cọc không vượt quá 5%" là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ giao kết. Qua đó cũng giúp chủ đầu tư dự án nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng về mặt lý luận, cần đánh giá việc đặt cọc có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS không. Theo ông, quan hệ giữa người muốn bán (chủ đầu tư) và người muốn mua (khách hàng tiềm năng) là một quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự.

Theo quy định tại điều 328 Bộ Luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Do đó, nếu mục đích của thỏa thuận đặt cọc giữa người muốn bán và người muốn mua chỉ là để bảo đảm hai bên khi đủ điều kiện sẽ tiến hành giao kết hợp đồng mua bán căn hộ (để giữ chỗ) thì pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh BĐS) có thể hạn chế về thời điểm nhận cọc hay giá trị của khoản đặt cọc hay không?

Theo ông Đỉnh, để bảo đảm hiệu quả của chính sách và tránh "xung đột pháp luật", Luật Kinh doanh BĐS không cần điều chỉnh về việc đặt cọc. Thay vào đó, cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm. Vì vậy nên bỏ quy định về điều kiện nhận đặt cọc, giá trị đặt cọc trong dự thảo luật.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA): Bất cập về chuyển nhượng dự án

Liên quan tới quy định về chuyển nhượng dự án, điều 38 của dự thảo nêu rõ nguyên tắc chuyển nhượng dự án toàn bộ hoặc một phần. Trong đó, khoản 3 điều 38 quy định sau khi đã chuyển nhượng, chủ đầu tư có thể kế thừa dự án nhưng nguyên tắc này lại không phù hợp với điều 39 của dự thảo. Cụ thể, điểm C khoản 1 điều 39 yêu cầu đối với trường hợp chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng...

Trên thực tế, người bán và người mua dự án có ý tưởng hoàn toàn khác nhau. Người mua có tiền, có ý tưởng khác và họ muốn đầu tư thay đổi hiện trạng dự án, nên sau khi nhận chuyển nhượng, họ có thể điều chỉnh quy hoạch 1/500, họ chấp nhận đóng thêm tiền, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không cần dùng hạ tầng cũ, họ làm hạ tầng mới. Trong khi khoản 3 điều 39 lại yêu cầu hoàn chỉnh hạ tầng mới cho phép chuyển nhượng là bất cập cho bên chuyển nhượng. Khi các quy định còn ràng buộc sẽ làm cho hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dự án bị khó khăn, không tạo điều kiện thông thoáng cho việc chuyển nhượng thì nhiều chủ đầu tư không có năng lực lại khó tìm chủ đầu tư mới.

TS PHẠM ANH KHÔI, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính BĐS FINA: Các quy định cần bảo đảm sự cân bằng

Có nhiều nội dung quan trọng được QH đưa ra thảo luận và quyết định cho Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Tuy nhiên, mọi quyết sách cần được cân bằng giữa các đối tượng tham gia vào thị trường gồm người mua và bán BĐS. Nếu luật gây khó cho người mua hay bán đều mất cân bằng. Như quy định về điều kiện mở bán sản phẩm, nếu luật quy định quá chặt, các chủ đầu tư sẽ không hoặc khó huy động vốn, khó triển khai dự án thì chi phí sẽ đội lên; sản phẩm cung cấp ra thị trường sẽ thấp, giá bán vượt khả năng của người mua.

Thậm chí, nhà nước sẽ thất thu ngân sách, các ngành khác liên quan BĐS như vật liệu xây dựng, xây lắp, công nhân mất việc... và cả nền kinh tế cũng ảnh hưởng.

Ông LÊ HỮU NGHĨA, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Lê Thành: Nên có quy định quản lý tiền huy động

Có những quy định không cần thiết thì QH nên bỏ qua, ràng buộc chỉ tốn thêm nhân sự để kiểm tra, giám sát... Ví dụ, quy định đặt cọc là vấn đề dân sự, do hai phía bên mua và bên bán quyết định. Nếu bên mua đồng ý đặt cọc mà không mua thì mất cọc, còn bên bán lấy tiền mà hủy kèo thì đền cọc.

Hay quy định giao dịch qua sàn hay không thì nên để chủ đầu tư tự do lựa chọn, bởi họ sẽ biết sàn nào đủ năng lực để chọn, còn không họ tự bán sản phẩm và chịu trách nhiệm với khách hàng. Trên thực tế, nếu quy định bắt buộc thì nhiều sàn không uy tín, chỉ muốn bán cho được sản phẩm để lấy hoa hồng sẽ nói quá sự thật, nói không đúng về dự án để bán sản phẩm cho khách, sau đó chủ đầu tư là người chịu hết phần trách nhiệm đó.

Điều quan trọng trong kinh doanh BĐS đó là quản lý dòng tiền của chủ đầu tư. Họ nhận tiền của khách xong đưa vào đâu, nếu không quản lý để họ sử dụng tùy tiện, không đưa vào triển khai dự án thì rủi ro cho khách.

Phạm Đình ghi