Khó trông chờ giá nhà giảm

Đây là chia sẻ của ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, tại buổi ra mắt giới thiệu căn hộ thuộc dự án Phú Đông Skyone, diễn ra sáng nay (6/3).

Theo ông Phúc, có 3 yếu tố cấu thành nên giá nhà, gồm tiền sử dụng đất, chi phí đầu vào (nguyên vật liệu, xây dựng) và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Với tiền sử dụng đất thì ngày càng tăng, có dự án của Phú Đông tiền sử dụng đất dự kiến khoảng mười mấy - hai mươi tỷ đồng nhưng nay đã tăng lên 80 tỷ đồng, tăng gấp 4 lần. Trong khi đó, chi phí xây dựng thì có cái giảm, có cái tăng nhưng trong đó chi phí nhân công thường chiếm khoảng 40% chi phí xây dựng. Tổng cộng các yếu tố này thì cuối cùng cũng khiến chi phí xây dựng tăng lên.

"Cuối cùng là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Trước đây đa số các DN thường kỳ vọng lợi nhuận khá cao, khoảng 30%-40% nhưng nói thật hiện nay mà suy nghĩ thế thì sẽ khó tồn tại, bắt buộc phải điều chỉnh theo hướng giảm xuống cho phù hợp với thị trường hơn", CEO Phú Đông Group, khẳng định.

Nhiều dự án "bung hàng" nhưng giá khá cao

Theo khảo sát của Dân Việt, từ sau Tết Nguyên đán 2024, nhiều DN địa ốc phía Nam "rục rịch" bung hàng. Trong đó, hầu hết dự án căn hộ tung ra thị trường TP.HCM thời điểm này đều thuộc phân khúc cao cấp, trong khi các dự án tầm trung và bình dân vẫn vắng bóng.

Chẳng hạn, theo kế hoạch, sẽ có gần 2.000 căn hộ của dự án Eaton Park tại TP. Thủ Đức, TP.HCM do Gamuda Land phát triển sẽ chào thị trường vào đầu năm nay. Tại dự án này, dù chưa công bố giá chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán rơi vào khoảng 5.000-7.000 USD/m2, tương đương từ 122-171 triệu đồng/m2.

Hoặc, tại Masterise Homes, đơn vị này cũng có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City Thủ Đức. Theo dự báo của giới bất động sản, sản phẩm căn hộ tại dự án này chắc chắn không thể thấp, bởi trước đó dự án này từng gây "sốc" với thị trường khi bán dòng sản phẩm nhà phố với mức giá trung bình khoảng 400 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ có mức giá tầm trung (từ 30-50 triệu đồng/m2) thì chủ yếu tập trung tại khu vực phụ cận là các thành phố Dĩ An và Thuận An của tỉnh Bình Dương.

Chẳng hạn, tại Dĩ An, Phú Đông Group vừa công bố dự án Phú Đông Sky One - dự án căn hộ vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực, được quy hoạch xây dựng với quy mô diện tích đất 5.615 m2, tổng vốn đầu tư xây dựng 1.100 tỷ đồng, gồm 2 block chung cư cao 30 tầng nổi và 1 tầng hầm. Dự án có 780 căn hộ có diện tích từ 42-75m2.

Theo đó, Phú Đông SkyOne dự kiến sẽ đưa ra thị trường trong năm 2024 với giá bán dự kiến mỗi căn hộ từ 1,4-2,2 tỷ đồng, trong đó 75% là căn hộ có mức giá từ 1,4-1,8 tỷ đồng/căn, phù hợp với nhu cầu của đại đa số gia đình trẻ. Thời gian dự kiến bàn giao nhà vào quý II/2026.

Một số chủ đầu tư khác cũng dự kiến bung hàng thời gian tới như Pi Group cũng có kế hoạch ra mắt dự án Picity Sky Park quy mô 1.794 căn hộ tọa lạc gần trung tâm hành chính TP. Dĩ An; Hoặc, "ông lớn" Bất động sản Phát Đạt cũng dự kiến sẽ tung 5.000 căn hộ ra thị trường Bình Dương; Tập đoàn Danh Khôi hiện đang chào bán giai đoạn 2 của dự án Astral City trong quý đầu năm nay…

Ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group cho hay, ở thị trường Bình Dương, mặt bằng chung căn hộ đến nay đã lên tới 40-48 triệu đồng/m2. Trong đó, khu vực TP. Dĩ An, TP. Thuận An dẫn đầu mặt bằng giá. Trong bối cảnh đó, Phú Đông SkyOne ra mắt như giải tỏa "cơn khát" cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở thị trường Bình Dương cũng như ở khu vực TP.HCM.

"Dự án Phú Đông SkyOne có mức giá khoảng trên 30 triệu đồng/m2, đây không phải là mức giá rẻ nhưng rất tốt trong bối cảnh giá nhà ở tăng nóng như hiện nay. Tuy nhiên, nếu giảm giá nữa thì chi phí, lợi nhuận doanh nghiệp sẽ không đạt", ông Phúc nói.

Khó trông chờ giá nhà kéo giảm

Theo báo cáo của Savill Việt Nam, quý IV/2023 giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư là 54 triệu đồng/m2, tăng 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với Quý I/2019. Riêng thị trường Bình Dương, chỉ trong vòng 4 năm qua, mặt bằng chung căn hộ Bình Dương ở ngưỡng trên dưới 30 triệu đã vọt lên 40-48 tr/m2. Trong đó, Dĩ An, Thuận An dẫn đầu mặt bằng giá.

Sở dĩ, giá nhà ngày càng tăng vì các loại chi phí ngày càng tăng. Thêm vào đó, khó khăn hiện nay với nhiều DN không chỉ còn là về vấn đề pháp lý mà có cả thêm việc khó khăn trong tìm kiếm quỹ đất phù hợp.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, Phú Đông SkyOne có giấy phép xây dựng hồi cuối tháng 11/2023. Doanh nghiệp đã được cấp giấy phép xây dựng tức là đã hoàn tất và thực hiện đầy đủ các bước về thủ tục pháp lý về đất đai. Sau khi nghiệm thu hoàn thành phần móng, dự án chỉ còn chờ việc tính tiền sử dụng đất rồi sẽ đưa vào kinh doanh theo đúng quy định.

"Tuy nhiên, việc tính tiền sử dụng đất vẫn là chỗ vướng của nhiều DN địa ốc hiện nay", ông Phúc nói.

Cũng theo vị này, khó có thể trông đợi thị trường căn hộ sẽ giảm giá. Bởi, có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ neo cao như các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu, xây dựng, tiền đất… đều tăng. Thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài làm tăng chi phí phát triển, chi phí tài chính tăng lên, từ đó cũng góp phần đẩy tăng giá nhà.

"Chi phí tài chính phụ thuộc rất lớn vào câu chuyện thời gian hoàn tất dự án, nếu thời gian là 3 năm thì chi phí tài chính sẽ tăng 30%, 5 năm thì tăng lên 50% thì sao có thể giảm giá nhà được", ông Phúc nói thêm.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng nhận định, giá nhà trong thời gian tới khó có thể giảm do các chi phí đầu vào đều có dấu hiệu tăng. Ngoài ra, việc thủ tục ách tắc kéo dài khiến nguồn cung khan hiếm cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà đi lên.

Dẫn chứng, Chủ tịch HoREA cho hay, TP.HCM được biết đến là một siêu đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Thế nhưng, trong gần 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và 5 tháng đầu năm 2023 cũng chỉ có thêm 2 dự án.

Tổng cộng trong 2,5 năm kể từ khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này, còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.