Lệch pha cung cầu, nhà đầu tư ngại khủng hoảng thừa văn phòng cho thuê

Văn phòng cho thuê cho dấu hiệu giảm tốc

Quý 1/2023, phân khúc bất động sản văn phòng có dấu hiệu "ngấm đòn", tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh tại TP.HCM. Vốn là phân khúc điểm sáng của thị trường bất động sản trong vài năm gần đây, song thị trường văn phòng cho thuê đang gặp phải những khó khăn do tốc độ tăng trưởng kinh tế được dự báo chậm lại và bối cảnh khó khăn chung của cộng đồng doanh nghiệp.

Giám đốc một doanh nghiệp chuyên về văn phòng, toà nhà cho thuê tại TP.HCM cho biết sau khi hồi phục tích cực trong 3 quý đầu năm 2022, thì sang quý 1/2023, phân khúc này có dấu hiệu giảm tốc.

"Các khách thuê có xu hướng trả mặt bằng, việc lựa chọn văn phòng tại vị trí khu vực trung tâm không còn là ưu tiên được đưa lên hàng đầu. Nhiều đơn vị chấp nhận chuyển về vùng ven để có giá thành thuê văn phòng rẻ hơn. Trước đây, chủ đầu tư tòa nhà văn phòng thường lựa chọn và quy hoạch khách thuê theo các lĩnh vực mong muốn để khẳng định vị thế riêng, nhưng thời điểm này, lấp đầy công suất là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu. Nhu cầu thuê mới khá yếu so với cùng kỳ do kinh tế năm 2023 còn khó khăn", vị này cho hay.

Báo cáo của JLL Việt Nam cho thấy trong quý đầu năm 2023, nguồn cung văn phòng tăng đáng kể. Diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện đạt trên 308.325 m2, tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước. Nguồn cung cải thiện trong khi nhu cầu sụt giảm khiến tỷ lệ trống phân khúc văn phòng khu vực trung tâm tại TP.HCM tăng lên 5,6%.

Chuyên gia của JLL lý giải, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, một số khách hàng thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B, nhà phố thương mại, hoặc "dạt" ra vùng ven để giảm chi phí.

Tại TP.HCM, giá thuê trung bình văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm trong quý I/2023 ghi nhận quanh mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm 0,5% so với quý trước. Khu vực ngoài trung tâm, giá thuê được ghi nhận ở mức 27,1 USD/m2/tháng, không có nhiều biến động.

Sự suy yếu cả về cung và cầu của thị trường văn phòng cho thuê trong quý đầu năm 2023 đang khiến không ít người bất ngờ, bởi phân khúc này đã có một năm 2022 đầy sôi động, cầu vượt cung, tỷ lệ lấp đầy đã về mức trước đại dịch, quyền chủ động thuộc về chủ đầu tư.

Chưa hết, năm 2022 cũng là năm bất động sản văn phòng dẫn sóng đường đua mua bán và sáp nhập (M&A), với hàng loạt thương vụ đình đám. Đơn cử, Viva Land mua lại thành công tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One Saigon. Dự án có có vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP. HCM, thiết kế là tòa nhà thương mại gồm văn phòng, căn hộ chung cư và trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn 124.100 m2.

Tại TP.HCM, sức cạnh tranh cũng được dự báo tăng, bởi trong bối cảnh khả năng hấp thụ giảm thì nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tăng khoảng 84.000 m2, với 2 dự án The Hallmark và The MEET.

Giá văn phòng cho thuê sẽ có xu hướng hạ nhiệt

CBRE Việt Nam dự đoán, nguồn cầu sẽ trầm lắng trong nửa đầu năm 2023 do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế. Đơn vị này cho rằng, đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm hoãn các quyết định thuê mới hoặc mở rộng mặt bằng. Thay vào đó, họ sẽ tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.

Với nguồn cung tương lai tăng lên, cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5%.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận chiến lược & giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam cho biết: "Nửa năm trước, chúng tôi đã dự báo cán cân thị trường văn phòng sẽ nghiêng sang hướng ưu ái khách thuê và giờ thì nó đang diễn ra. Có thể nói, việc thị trường văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM sẽ bị bỏ trống đến một phần tư là điều chưa từng diễn ra tại thành phố này kể từ năm 2011".

Theo dự đoán của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A sẽ giảm 17,4% trong vòng 3 năm tới. Hiện giá thuê trung bình phân khúc này là 57,78 USD/m2/tháng, nhưng sẽ giảm xuống mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm nay, 49,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 47,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025.

Còn với văn phòng hạng B, mức giá trung bình 33,69 USD/m2/tháng hiện tại sẽ giảm còn 29,5 USD/m2/tháng vào cuối năm nay, và sẽ về còn 27,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024. Đến cuối năm 2025 sẽ là 25,5 USD/m2/tháng. "Chúng ta sẽ chứng kiến chuyển biến lớn trong nguồn cung văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm, TP.Thủ Đức và khu Nam. Đáng chú ý là nguồn cung mới gần 100.000 m2 tại khu vực trung tâm và TP.Thủ Đức, với giá chào thuê cực kỳ cạnh tranh", ông Leo Nguyễn bình luận thêm.

Theo các chuyên gia, nhiều người đang lo ngại về một cuộc "khủng hoảng" thừa văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, có thể tỷ lệ hấp thụ giảm do nguồn cung mới tăng, song tiềm năng tăng trưởng của phân khúc văn phòng tại Việt Nam vẫn còn rất lớn.