Nhà đầu tư thận trọng xuống tiền, bất động sản định hình giá trị thực

Thắt chặt tín dụng, bất động sản trầm lắng

Thời gian qua, bức tranh toàn cảnh bất động sản đang trong gam màu trầm lắng, ảm đạm vì khó khăn chồng chất. Dòng vốn tín dụng bị thắt chặt, pháp lý dự án liên tục vướng mắc khiến nguồn cung, thanh khoản sụt giảm kỉ lục ở hầu hết các phân khúc. Đặc biệt, trong bối cảnh có nhiều biến động về tài chính, tín dụng, người mua lại càng thận trọng trong việc "xuống tiền" vào bất động sản.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM các tháng cuối năm cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đó, phân khúc nhà ở tại TP.HCM ghi nhận sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường và tốc độ tăng trưởng chậm lại. Sự sụt giảm này đến từ một vài nguyên nhân. Đơn cử như nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước, khoảng 2.500 căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường trước đây là 60 - 70%.

Tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với giá cả phải chăng. Tuy nhiên, đến nay xu hướng này đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C phù hợp với nhu cầu chính của thị trường.

Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua lại...

Theo các chuyên gia, thời điểm trước và sau Tết nguyên đán các năm trước, tại TP.HCM, các giao dịch tăng trưởng sôi động, từ chung cư cho tới đất nền. Tuy nhiên, năm nay khi kinh tế có nhiều biến động, người mua càng thận trọng khi lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền cũng như khả năng thanh khoản.

Định hình giá trị thực của bất động sản

Thời gian qua, giá bán bất động sản liên tục bị đẩy lên cao tại cơn "ngáo giá", khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với nhiều người. Theo đó, địa bàn TP.HCM gần như tuyệt chủng các dự án căn hộ có giá bán dưới 40 triệu/m2. Trong khi đó, giá căn hộ trung cấp đang dần tiềm cận đến mốc 50 - 60 triệu/m2. Thị trường ngày càng xuất hiện nhiều bất động sản dành cho giới siêu giàu với giá hàng trăm tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, đa số người mua bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu là dân đầu tư. Những người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận bất động sản vì giá bán đã quá xa rời giá trị thực.

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ gặp nhiều thách thức và khó khăn. Nhưng có một yếu tố quan trọng có thể thấy là sẽ không có diễn biến "bong bóng" như trước đây. Khó khăn này được xem như là cơ hội để thị trường bất động sản định hình giá trị thực, thanh lọc thị trường giúp nhiều người dân có thể chạm tay vào giấc mơ sở hữu bất động sản cũng như trở thành kênh đầu tư tiềm năng hơn cả.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại các sàn giao dịch bất động sản hiện nay, những nhà đầu tư lướt sóng đều vắng bóng. Người dân có nhu cầu thật sự sẽ quyết định mức giá "thật" của các sản phẩm bất động sản. Khi ấy, tình trạng "bong bóng", "thổi giá" sẽ không tồn tại, mức giá trở nên tích cực hơn và sẽ được điều tiết về giá trị, nhu cầu của người mua, từng bước cân bằng thị trường. Đây cũng là mặt tích cực của việc thanh lọc thị trường bất động sản.

Trong khi đó, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá thời gian qua có nhiều thay đổi gây tác động lên thị trường bất động sản như thị trường chứng khoán với các chỉ số giảm khoảng 30% giá trị. Cùng với đó là những cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư. Đồng thời, thị trường sẽ phải dần chuyển hướng trở về giá trị thực của bất động sản để tiếp cận khách hàng

Chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung cần phải trải qua quá trình thanh lọc thị trường bất động sản, cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Do đó, vị chuyên gia cho hay đây là cách mọi thứ nên được diễn ra.