Nguồn cung căn hộ sụt giảm kỉ lục

10 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị giáng đòn nghiêm trọng, dường như tê liệt vì kiểm soát tín dụng từ ngân hàng. Doanh nghiệp "đuối vốn", chật vật tìm cách xoay sở trong bối cảnh thanh khoản thị trường lao dốc.

Nhiều doanh nghiệp lâm vào cảnh "phá sản" các kế hoạch mở bán, giới thiệu sản phẩm ra thị trường. Điều này làm cho nguồn cung thị trường căn hộ chưa bao giờ rơi vào cảnh "nhỏ giọt" như hiện nay.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

9 tháng năm 2022, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, số liệu của CBRE Vietnam, trong quý 3/2022, thị trường TP.HCM đã ghi nhận nguồn cung mới giảm mạnh, với chỉ 2.851 căn hộ được mở bán ra thị trường, giảm 80% so với quý trước, nhưng lại cao hơn 49% so với cùng kỳ năm trước.

Hầu hết, các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán trong quý 3 này. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Chính vì nguồn cung khan hiếm nên giá căn hộ ngày càng leo thang. Theo CBRE, phân khúc cao cấp chiếm 76% và tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường trong suốt 3 năm vừa qua, hạng sang chiếm 13%, trung cấp ghi nhận đợt mở bán của 01 dự án, bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường kể từ năm 2019. Giá bán căn hộ tiếp tục tăng, giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 60 triệu đồng/m2, tăng 12% so với cùng kì năm ngoái, còn giá thứ cấp tăng 25% so với cùng kỳ năm 2021.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, dòng tiền "trục trặc" khiến các doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai. Ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là 2 kênh dẫn vốn quan trọng, nhưng 2 kênh này đang bị siết chặt

Nhiều nhà đầu tư đi ngược xu hướng thị trường

Trong bối cảnh kinh tế suy thoái, thị trường căn hộ sơ cấp với giá "ngất ngưỡng" vì thiếu nguồn cung đã không còn là sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Thực tế, những nhà đầu tư đi "săn hàng" đều trong tâm lý, rẻ mới mua vì thị trường đang có nhiều sự lựa chọn tốt do nhóm nhà đầu tư gánh nợ đang cần thoát hàng.

Nắm bắt tâm lý trên, nhiều doanh nghiệp đã "đi ngược" với diễn biến thị trường khi mạo hiểm mở bán dự án vào dịp cuối năm 2022 nhằm kích cầu khách hàng. Chính điều này đã thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại diễn ra sôi động. Các dự án này đều thuộc phân khúc trung cấp, cao cấp khi có mức giá từ hơn 42 triệu đồng/m2 cho đến gần 200 triệu đồng/m2.

Theo đó, hàng loạt dự án căn hộ thứ cấp đã được "chào sân" thị trường các tháng cuối năm. Đơn cử, dự án Lumiere Boulevard nằm trong Khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP.Thủ Đức) do Masterise Homes phát triển, Vinhomes kinh doanh độc quyền dự kiến mở bán giai đoạn 2. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 3,3ha, với 2.422 căn, diện tích từ 50-370m2, giá từ 50-77 triệu đồng/m2.

Hay một đại diện khác là dự án The 9 Stellars (TP.Thủ Đức) của Sơn Kim Land mở bán giai đoạn 2 với mức giá dự kiến là 68 triệu đồng/m2. Dự án De La Sol (quận 4) của CapitaLand, tổng diện tích 1,45ha, vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng, gồm 3 block, 34 tầng với 880 căn hộ cao cấp, giá bán khoảng 96 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, các dự án Zeit River Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức) của chủ đầu tự GS E&C, dự án Lancaster Legacy (quận 1) của Trung Thủy Group, Moonlight Avenue của Hưng Thịnh, The Classia của Khang Điền… cũng tiếp tục mở bán các sản phẩm căn hộ.

Trong khi đó, ở quận 1, dự án The Grand Manhattan của Novaland tiếp tục mở bán các sản phẩm căn hộ. Tương tự là The Marq của Hongkong Land; Zenity của chủ đầu tư CapitaLand. Ở quận 7 là dự án Sunshine Sky City của Sunshine Group.

Theo các chuyên gia bất động sản, thời điểm này nên nhắm đến việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế lướt sóng. Để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư nên có kế hoạch rõ ràng về dòng tiền thanh toán, hạn chế vay vốn ngân hàng. Ngoài ra, cần tìm hiểu kỹ pháp lý dự án bởi hiện trên thị trường có nhiều dự án không đảm bảo pháp lý. Với người mua ở thực, chi phí lãi vay đang có xu hướng tăng. Chính sách bán hàng của chủ đầu tư là yếu tố quan trọng để người mua cân nhắc.