Thị trường giảm tốc, vì sao tiền vẫn đổ vào nhà đất?

Các kết quả thống kê chỉ ra thị trường địa ốc kể từ đầu năm 2022 đang lộ dấu hiệu giảm tốc ở hầu hết các phân khúc. Đơn cử, trong báo cáo tháng 4/2022 của Batdongsan.com, nhu cầu tìm kiếm thông tin đất nền giảm 8% (đồng thời giảm 18% so với tháng 3/2022), nhà riêng giảm 9% so với cùng kỳ 2021.

Giảm nhiệt vẫn hấp dẫn

Không chỉ ghi nhận đà giảm tốc trên chợ online, tình hình mua bán trực tiếp các sản phẩm nhà đất ở các kênh thứ cấp cũng đang cho thấy sự chùng xuống đáng kể. Theo DKRA Việt Nam, trong tháng 4, thanh khoản đất nền trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua qua bán lại) tăng ở mức dưới 1%.

Mức thanh khoản trên thị trường căn hộ cũng ở mức rất thấp. Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, lượng căn hộ tiêu thụ trong quý đầu năm 2022 tại TP.HCM chỉ đạt khoảng 1.247 căn, giảm 78% so với quý IV/2021. Mức giảm tương tự cũng xảy ra tại Hà Nội và các thành phố lớn ở phía Bắc.

Đáng chú ý, ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất khiến không ít nhà đầu tư có vốn mỏng, dựa vào đòn bẩy tài chính phải chấp nhận thoát hàng dưới giá gốc. Dù mức “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục đến trên dưới 150 triệu đồng, đây vẫn là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm của thị trường.

Nguyên nhân xuất hiện đà giảm ở hầu hết các phân khúc địa ốc được cho là bởi những áp lực từ động thái siết van tín dụng, lãi suất tăng, minh bạch thuế chuyển nhượng, giá bán neo cao, giỏ hàng hạn chế, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với ám ảnh về một chu kỳ khủng hoảng lập lại…

Những biến động từ thị trường cho thấy bất động sản đang chịu áp lực lớn sau quãng thời gian tăng nóng. Song, đa phần các nhà đầu tư có nguồn vốn mạnh vẫn đang giữ vững lòng tin vào tiềm năng sinh lời của nhà đất. Nhiều “tay chơi” vẫn đang liên tục săn tìm các sản phẩm tốt.

Hơn 6 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, anh Hoàng Tiến Nam (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) thừa nhận việc kiếm lời từ nhà đất hiện tại không dễ như trước, nhưng suy cho cùng đây vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất để giữ tiền. Có chăng là xu hướng đầu tư chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn.

“Hiện tại, tôi thường dành 80% thời gian tìm kiếm các lô đất nền đẹp, nằm tại những khu vực có biên độ tăng giá cao. Sẽ khó x2, x3 trong thời gian ngắn, nhưng so với các loại hình khác, đất nền có nhịp sóng tăng giá ngắn hơn, thường thì có thể chốt lời trong 2-3 năm”, anh Nam chia sẻ.

Kênh “trú ẩn” ít rủi ro

Anh Lê Trí, một người có kinh nghiệm gần 10 năm buôn shophouse ở TP. HCM cho biết, đầu năm nay anh có "săn" được một căn shophouse bên quận 9 với giá 30 tỷ đồng. Dù biết thời điểm đó mua vào sẽ không dễ bán, nhưng anh vẫn quyết mua với mục tiêu sẽ để vài năm sau mới bán. Tuy nhiên, chỉ sau một tuần đã có người hỏi mua, vì xác định ngay từ đầu là đầu tư dài hạn nên anh Trí nói "thách" tới 40 tỷ. Nghĩ là khách sẽ không mua nhưng bất ngờ là chỉ 2 hôm sau khách gọi lại nói đồng ý với giá đó. 

Có lẽ, câu chuyện của anh Trí cho thấy một thực tế trên thị trường BĐS là những người có tiền vẫn đặt niềm tin lớn vào các sản phẩm nhà đất.

Với trải nghiệm của mình, anh Trí không phủ nhận thị trường đang ngày càng căng thẳng, nhưng địa ốc vẫn luôn là kênh đầu tư ít rủi ro nhất, giá có thể lên, có thể xuống nhưng nhà đất vẫn còn đó, không thể “thiu” được. Có một sự thật là các “tay to” vẫn đang âm thầm gom hàng, chờ những đợt sóng tăng mới.

Không chỉ có nhà đầu tư, giới chuyên gia cũng cho rằng thị trường đang có sự điều tiết mạnh theo hướng bền vững, nên bất động sản dù chững lại nhưng không đánh mất sức hấp dẫn dòng tiền.

Đã có những lo lắng về việc lập lại chu kỳ khủng hoảng cách đây hơn một thập kỷ, tuy nhiên nhiều phân tích cho thấy thị trường bất động sản hiện tại sẽ khó xảy ra tình trạng “đông máu” như năm 2009. Cơ sở hạ tầng và địa ốc đang được đẩy nhanh sau đại dịch, là cơ hội cho các nhà đầu tư.

Nhận định về việc van tín dụng bị siết chặt, theo nhiều chuyên gia đây không hẳn là điều tệ hại cho thị trường mà sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư nhìn lại mình, cẩn trọng hơn, đồng thời rủi ro sẽ giảm do Nhà nước kiểm soát thị trường, ngăn tình trạng bong bóng trên diện rộng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng nhu cầu về nhà ở, về giao dịch mua bán trong dân vẫn rất lớn, không hề suy giảm vì dịch bệnh. Dù kinh tế khó khăn nhưng nhu cầu nhà ở vẫn luôn cao, điều này sẽ tiếp tục là tiền đề để bất động sản thu hút dòng tiền lớn trong dân.

Chưa kể, giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công ước tính lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, kỳ vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. Hạ tầng phát triển thì bất động sản cũng sẽ được hưởng cú hích từ việc động thái này, vì vậy khả năng đóng băng thị trường trong những năm tới là không cao.

Có thể thấy, nếu bỏ qua giai đoạn sốt đất, nhiều nhà đầu tư có tâm lý lướt sóng ăn chênh, thì đa phần người dân đổ tiền vào địa ốc có tâm lý “ăn chắc mặc bền” khi đồng tiền mất giá. So về tỷ suất lợi nhuận, bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn so với những kênh rủi ro khác, đặc biệt trong bối cảnh áp lực lạm phát tăng.