Thị trường văn phòng ở TP.HCM vẫn chịu áp lực giảm giá thuê

Theo khảo sát của công ty dịch vụ bất động sản Knight Frank của Anh, năm 2023 đã khép lại mà TP.HCM không ghi nhận thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào tham gia thị trường. Chỉ có hai dự án dự kiến sẽ bàn giao trong quý 1/2024 là Nexus và VP Bank Tower, đều tại địa chỉ số 3B Tôn Đức Thắng, Quận 1.

Như vậy, năm nay TP.HCM sẽ có thêm 130.000 m2 văn phòng Hạng A từ nguồn cung hiện tại và dự kiến thêm gần 58.000 m2 văn phòng Hạng B. Knight Frank dự báo tỷ lệ trống ở cả hai phân khúc sẽ tiếp tục được duy trì ở mức hai chữ số, khoảng 20% đối với văn phòng Hạng A và 14% đối với Hạng B trong vòng ba năm tới.

Hệ quả là giá thuê cũng chịu tác động tương ứng, dự kiến sẽ giảm trong phân khúc Hạng A và không ngừng gây áp lực lên Hạng B.

Khu vực trung tâm quận 1, TP.HCM. Ảnh: Tường Thụy

Số liệu tổng hợp quý 4/2023 cho thấy tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê bị ảnh hưởng không đáng kể, chỉ có vài tòa nhà Hạng A ở khu trung tâm TP.HCM hạ giá chào thuê nhằm cạnh tranh với các tòa nhà đang vắng khách cũng như với nguồn cung mới sắp tới.

Nhờ vậy, giá chào thuê trung bình hạ xuống 56,93 USD/m2/tháng, giảm 1,21% so với mức giá 57,63 USD/m2/tháng của quý 3, và giảm 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống cũng giảm từ 14% trong quý 3 xuống 12,8% trong quý 4.

Đây là kết quả của việc thị trường bắt đầu tiếp nhận mặt bằng cho thuê tại tòa nhà The Hallmark nằm ngay chân cầu Ba Son bên phía Thủ Thiêm, theo lý giải của Knight Frank

Phân khúc Hạng B cũng không có thêm nguồn cung nào trong quý 4/2024; giá chào thuê trung bình là 34,14 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 11,3% (tỷ lệ này trong quý 3/2023 là 11,6%). Giá thuê Hạng B tăng 0,29% so với quý 3 và tăng 1,4% so với cùng kỳ năm trước.

Theo công ty dịch vụ bất động sản Anh quốc này, vì giá thuê Hạng B tăng, các chủ tòa nhà cho thuê cũng tìm cách tận dụng những mặt bằng được trả hợp đồng và tranh thủ nâng cấp tiện nghi, hạ tầng cơ sở để tăng giá chào thuê, trước khi nguồn cung mới đổ bộ thị trường trong năm 2024.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam, nhận định: "Nguồn cung dồi dào trong các năm tới sẽ kéo theo một cuộc dịch chuyển theo chất lượng từ văn phòng Hạng B lên văn phòng Hạng A. Điều này sẽ tạo áp lực lên giá thuê, nhất là đối với những dự án hiện hữu và các toà nhà lâu năm ở cả hai phân khúc".

Đa phần các giao dịch lớn trong năm 2023 đến từ khách thuê ngành ngân hàng, bảo hiểm và công nghệ có nhu cầu chuyển mặt bằng văn phòng (chiếm 62%), tiếp đó là khách thuê ngành tài chính và dầu khí tái ký hợp đồng (19%), còn lại là các hợp đồng mở rộng mặt bằng thuê (16%) và khách thuê mới gia nhập thị trường (3%) từ những ngành nghề khác.

Về thị trường văn phòng trong năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM, cho biết khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê.

Khách thuê tại TP.HCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê khá sớm và sẵn sàng ký kết các thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức, nhằm tìm kiếm mức giá thuê tốt hơn, theo CBRE.