Bất động sản công nghiệp kỳ vọng gì vào làn sóng đầu tư mới?

Theo báo cáo mới đây của SSI Research, trong 10 tháng đầu năm 2024, tổng vốn FDI đăng ký đạt 27,26 tỷ USD, tăng 1,9% so với cùng kỳ.

Những nguyên nhân chính dẫn đến sự chậm lại của dòng vốn FDI vào ngành BĐS khu công nghiệp Việt Nam trong năm 2024 bao gồm: Biến động tỷ giá hối đoái; Việt Nam đang phải cạnh tranh thu hút FDI với các nước láng giềng như Indonesia (đã ban hành Luật Omnibus) hay Thái Lan (quỹ nâng cao năng lực cạnh tranh và áp dụng thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%); Cơ sở hạ tầng còn hạn chế, đặc biệt tại khu vực miền Nam; Diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê tại các khu công nghiệp chính không còn nhiều.

Trong 10 năm qua, cũng theo SSI, tăng trưởng dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì đà tăng trưởng nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất. Các quốc gia như Singapore, Trung Quốc và vùng lãnh thổ Đài Loan đóng góp chính vào sự tăng trưởng này, do Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về chính sách đầu tư thuận lợi, chi phí lao động thấp, và nền kinh tế ổn định.

Tuy nhiên, trong năm 2024, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng trưởng chậm dần.

Chính phủ đang có những hành động nhằm giải quyết các nút thắt để thu hút dòng vốn FDI bao gồm nghiên cứu và thiết lập các cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp lớn bị ảnh hưởng bởi Thuế tối thiểu toàn cầu; đề xuất trong Luật công nghiệp Công nghệ số với các ưu đãi khi đầu tư vào doanh nghiệp sản xuất bán dẫn; sửa đổi một số điều khoản trong Luật đầu tư hiện hành để UBND tỉnh có thể cấp chứng nhận đầu tư vào khu công nghiệp mới; và nâng cao cơ sở hạ tầng để kết nối các trung tâm công nghiệp, như đường cao tốc Bắc - Nam, đường sắt nối Trung Quốc và Việt Nam.

"Chúng tôi cho rằng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục tăng trưởng, ngay cả khi các luật thuế mới của Mỹ được áp dụng", báo cáo của SSI kỳ vọng.

Đơn vị này cho rằng các doanh nghiệp FDI có thể sẽ chờ thêm để xem những chính sách thuế quan mới của tổng thống mới đắc cử Donald Trump, bao gồm những luật thuế ảnh hưởng đến nhập khẩu từ Việt Nam.

Dòng vốn FDI vào Việt Nam đã duy trì tăng trưởng kể từ khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung bùng nổ vào năm 2018, nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất. Làn sóng FDI mới từ những quốc gia lân cận nhờ Việt Nam có những lợi thế cạnh tranh như chính sách đầu tư thuận lợi, chí phí lao động thấp, nền kinh tế ổn định.

Những thay đổi của chính sách thương mại Hoa Kỳ đã tạo ra sự chuyển dịch các cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc, giúp Việt Nam nổi lên như một điểm đến trong khu vực cho các doanh nghiệp FDI, bao gồm Luxshare, Goertek, Pegatron và Compal Electronics.

Ngoài ra, một số tập đoàn như Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Intel, Lego, Hyosung và Foxconn - đã chuyển một phần sản xuất sang Việt Nam kể từ năm 2018, nhằm đa dạng hóa cơ sở sản xuất và giảm thiểu rủi ro trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, từ năm 2019 đến 2023, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã có mức tăng trưởng tích cực với diện tích MOUs và ký mới đạt mức tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 35%.

Mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ các doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung và Foxconn, nhằm đa dạng hóa sản xuất và giảm thiểu rủi ro trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Giá thuê trung bình cũng tăng đáng kể, với các khu công nghiệp ở miền Bắc tăng 35%, trong khi các khu công nghiệp ở miền Nam tăng đáng kể 67% từ năm 2020 đến quý 2 năm 2024.

SSI Research cũng cảnh báo việc triển khai các bảng giá đất mới tại nhiều địa phương từ cuối năm 2024 đã dẫn đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp mới tăng đáng kể.

"Chi phí gia tăng sẽ làm biên lợi nhuận của dự án KCN mới giảm xuống mức 30-35%, so với hơn 50% ở các dự án KCN hiện hữu", đơn vị này cho biết. Báo cáo của SSI cũng đưa ra những cổ phiếu khu công nghiệp có động lực tăng trưởng, bao gồm BCM, SZC, KBC, và DPR...