Bất động sản công nghiệp miền Nam sẽ tung 'nước rút' sau chạy đà?

Đây là nhận định của tập đoàn tư vấn BĐS Knight Frank (Vương quốc Anh) trong báo cáo mới của Knight Frank. Theo đơn vị tư vấn quốc tế này, giới đầu tư ngày càng lạc quan về triển vọng tăng trưởng bất động sản công nghiệp miền Nam nhờ vào sự kết hợp giữa vị trí chiến lược, phát triển cơ sở hạ tầng.

Trong năm 2024, do các yếu tố bên ngoài, giới đầu tư đã tiếp cận thị trường này một cách thận trọng nhưng đã có dấu hiệu phục hồi. Nguồn cung nhà xưởng và kho bãi tiếp tục tăng, trong đó diện tích nhà xưởng xây sẵn tăng thêm 2% (khoảng 92.000m²) và nhà kho xây sẵn tăng thêm 3% (khoảng 174.400m²) so với quý trước.

Bất động sản công nghiệp miền Nam sẽ tăng tốc

Việc nguồn cung cải thiện, cùng với sự tăng nhẹ của giá chào thuê, cho thấy niềm tin ngày càng lớn của doanh nghiệp vào triển vọng dài hạn của thị trường.

Ông Alex Crane, CEO của Knight Frank Việt Nam, phân tích: "Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục được phát triển và khai thác là một tín hiệu tích cực, giúp khách thuê có thêm lựa chọn khi cân nhắc Việt Nam như một điểm đến phù hợp để đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh. Cạnh tranh giữa các chủ nhà xưởng cho thuê sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho khách thuê cũng như kích thích tăng trưởng. Hiện có rất nhiều lựa chọn thuê mặt bằng công nghiệp, gồm cả những dự án có chứng nhận bảo vệ môi trường. Điều này sẽ giúp Việt Nam hội nhập ngày càng tốt hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu".

Ông Crane cho biết thị trường kho bãi cũng gặp một số khó khăn do tăng nguồn cung và giảm hấp thụ, tuy nhiên triển vọng từ trung đến dài hạn của BĐS công nghiệp ở miền Nam vẫn rất khả quan, với nhiều dự án chất lượng cao có giá thuê phải chăng.

Ông phân tích thêm: "Đa phần thị trường kho bãi miền Nam phụ thuộc vào nhu cầu xuất khẩu và tăng trưởng tiêu dùng nội địa. Theo chúng tôi nhận định, khi năm 2024 trôi qua và các kỳ bầu cử trên khắp thế giới khép lại, đặc biệt là bầu cử Tổng thống Mỹ, chúng ta sẽ có một định hướng rõ ràng hơn cho nhu cầu xuất khẩu năm 2025, và kéo theo đó là nhu cầu mặt bằng kho bãi ở miền Nam tăng lên".

Phân khúc khu công nghiệp cũng có dấu hiệu tăng trưởng, đạt tỷ lệ hấp thụ thuần 83ha trong quý 3, tăng 14,7% so với quý 2, nhưng giảm 36,6% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu từ Knight Frank.

Các tỉnh Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương đang nổi lên như điểm sáng đầu tư, thu hút nhiều doanh nghiệp, ngành nghề đa dạng. Việc phát triển các khu công nghiệp mới, như KCN Nam Tân Tập ở Long An, dự kiến sẽ góp phần tăng sức hấp dẫn của khu vực miền Nam đối với các nhà đầu tư.

Sang năm 2025, dự báo thị trường BĐS công nghiệp miền Nam sẽ phục hồi đáng kể, công ty tư vấn này cho biết.

Knight Frank nêu lý do: Việc hoàn thành một số dự án bị trì hoãn lâu nay, cùng với tín nhiệm ngày càng tăng từ phía nhà đầu tư, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu đất công nghiệp tăng cao. Vị trí chiến lược của vùng, sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và chính sách ưu đãi sẽ tiếp tục đóng vai trò then chốt nhằm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài cũng như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Bắc Ninh dẫn đầu tăng trưởng bất động sản công nghiệp miền Bắc

Đối với miền Bắc, theo Knight Frank, trong phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn và khu công nghiệp ở khu vực phía bắc đã cho thấy tỉnh Bắc Ninh đang trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp của vùng.

Trong phân khúc nhà xưởng, giá chào thuê trung bình cho nhà xưởng xây sẵn trên toàn thị trường miền Bắc đạt mức 5 USD/m²/tháng trong quý 3/2024, tăng 0,6% theo quý và 3,4% theo năm. Điều này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ đối với không gian nhà xưởng hiện đại và đạt tiêu chuẩn cao trong khu vực.

Tỉnh Bắc Ninh ngay cạnh Hà Nội đang thúc đẩy tăng trưởng công nghiệp của khu vực. Vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng công nghiệp phát triển mạnh mẽ đã khiến Bắc Ninh trở thành điểm nóng về giao dịch cho thuê, với các dự án từ các nhà phát triển quốc tế như Frasers Yên Phong (giai đoạn 1) và KTG Yên Phong thu hút khách thuê đến từ nhiều ngành nghề.

Trong khi đó, việc ra mắt dự án BWID ESR Nam Đình Vũ tại Hải Phòng đã bổ sung thêm hơn 70.000m² nhà xưởng mới. Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung đáng kể, tỷ lệ lấp đầy của thị trường tổng thể miền Bắc vẫn duy trì cao ở mức khoảng 90%, nhấn mạnh nhu cầu mạnh mẽ về không gian nhà xưởng trên khắp khu vực.

Mảng nhà kho xây sẵn cũng cho thấy triển vọng tương tự. Theo thông tin từ Knight Frank, Bắc Ninh đang trỗi dậy như một điểm đến ưu tiên trong phân khúc này, nhờ vào địa thế thuận tiện gần các tuyến đường giao thông huyết mạch và làn sóng đầu tư mạnh mẽ, ngày càng khẳng định vị thế hàng đầu thị trường, với khoảng 44% tổng nguồn cung thị trường tính đến quý 3. 

Nhờ vào sự xuất hiện của các dự án nhà kho mới, giá chào thuê nhà kho xây sẵn hiện đại của miền Bắc đạt 4,6 USD/m²/tháng, tăng 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong quý III năm nay, tỷ lệ lấp đầy của thị trường miền Bắc vẫn ổn định ở mức 85%, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó phần lớn giao dịch ghi nhận đến từ các dự án mới ra mắt gần đây tại Hải Phòng và Bắc Ninh. Điều này phản ánh nhu cầu thuê kho ổn định đối với các nhà kho xây sẵn chất lượng cao tại những vị trí đắc địa ở miền Bắc.

Trong bối cảnh phân khúc khu công nghiệp lại đang tăng trưởng chậm hơn do quy trình cấp phép và công tác hoàn thiện dự án phức tạp, tỉnh Bắc Ninh vẫn chứng tỏ thế mạnh của mình. Giá chào thuê đất công nghiệp trung bình là 130USD/m²/chu kỳ thuê trong quý 3, tương ứng với mức tăng trưởng 3,1% theo năm, phản ánh nhu cầu bền vững trong vùng.

Hoạt động cho thuê đất vẫn mạnh mẽ, với khoảng 60ha diện tích hấp thụ thuần được ghi nhận trong quý này, tăng 33% theo quý nhưng giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái. Dẫn đầu là hai tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên với số lượng dự án đầu tư thuê mới đạt mức kỷ lục.