Căn hộ vùng tiệm cận Sài Gòn nhiều "như nấm", vì sao vẫn khó mua?

Những năm gần đây, thị trường bất động sản tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung không đủ cầu. Theo Hiệp hội bất động sản (HoREA), thành phố hầu như không có dự án mới trong thời gian qua. 

Những dự án được đưa ra thị trường với đủ tiêu chuẩn về pháp lý thì giá quá cao, không phù hợp với túi tiền của nhiều người khi đang tìm kiếm một căn hộ dưới 2 tỷ ở TP.HCM.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định, TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung vì nhiều lý do như vướng mắc về pháp lý, quỹ đất trong nội đô thành phố ít và khó. Trong khi đó, việc xây dựng và phát triển một dự án ở thành phố mất nhiều thời gian hơn. Cộng với lượng dân số cao và nhu cầu nhà ở là rất lớn nên việc lệch pha cung cầu đã xảy ra.

Chính vì điều này, một số chủ đầu tư bắt đầu tìm về tới khu vực tiệm cận thành phố để tìm quỹ đất, xây dựng và phát triển dự án. Vì gần với TP.HCM và giao thông kết nối đồng bộ, các dự án ở vùng giáp ranh được nhiều người săn đón.

Theo số liệu nghiên cứu thị trường của DKRA Việt Nam, thị trường căn hộ phía Nam năm 2021 ghi nhận 41 dự án mở bán (khoảng 21.138 căn). Các dự án tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương, so với năm 2020, tổng nguồn cung mới bằng 70% (30.042 căn).

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 17.122 căn, bằng 81% nguồn cung mới và chỉ bằng 65% so với năm trước (26.313 căn). Riêng tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Ghi nhận của PV cho thấy, hiện nay các chủ đầu tư dần chuyển hướng về vùng tiệm cận TP.HCM để phát triển dự án. Trong đó, Bình Dương, Đồng Nai và Long An là 3 vùng được các nhà đầu tư quan tâm.

Đặc biệt, địa bàn Bình Dương có hàng chục dự án căn hộ nổi lên "như nấm". Đơn cử, TP.Thuận An có các dự án như Habitat của VSIP với 3 giai đoạn gần 1.000 căn hộ; dự án Astral City của Phát Đạt với hơn 5.000 căn hộ; dự án Opal Skyline hơn 1.500 căn; Legacy Central với hơn 1.800 căn hộ; hay Lavita Thuận An hơn 1.900 căn hộ.

Khu vực TP.Dĩ An lại có dự án Phú Đông Premier với hơn 650 căn hộ; dự án Galaxy Dĩ An với hơn 2.000 căn hộ; dự án Opal Boulevard với hơn 1.400 căn hộ… hay hàng loạt các dự án của Bcons mỗi dự án cũng trên 300 căn hộ.

"Đỏ mắt" tìm căn hộ dưới 2 tỷ

Tuy nhiên, nhiều dự án là vậy, người có nhu cầu thực mua nhà để ở lại "đỏ mắt" để tìm cho mình một dự án phù hợp, thuận tiện cho việc đi lại và phù hợp với túi tiền.

Chị Phan Thị Tuyết (quê Bình Thuận, ngụ phường Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức) cho biết: "Tôi và chồng lập nghiệp tại thành phố đã 6 năm qua, mỗi năm dành dụm 1 ít tiền để gom góp mua căn hộ. Nhưng 2 năm nay ở thành phố không có bán căn hộ mới, nếu có thì giá phải từ 2,7 đến trên 3 tỷ đồng. Vì vậy, tôi và chồng quyết định chuyển hướng về trục quốc lộ 13 (Bình Dương) để mua chung cư. Tuy nhiên hơn 1 năm nay, chúng tôi vẫn chưa thể mua được căn hộ phù hợp với mình".

Nói về lý do không mua được căn hộ, chị Tuyết chia sẻ: "Thực sự với mức lương không quá 20 triệu/tháng của hai vợ chồng, tôi chỉ dám tìm mua căn hộ dưới 2 tỷ. Tuy nhiên, hiện nay khắp khu vực giáp ranh TP.HCM đã không còn dự án nào bán dưới 2 tỷ với tiện ích 2 phòng ngủ. Một vài dự án dọc trục quốc lộ 13 đã bán trên 33 - 36 triệu/m³. 

Cũng đang vất vả tìm nhà, anh Nguyễn Huy Hùng (quê Hà Tĩnh) cho biết, anh làm việc ở Khu công nghệ cao Thủ Đức, muốn mua chung cư ở khu Đông nhưng thực sự giá giờ quá cao. Hiện, mỗi căn hộ tại TP.HCM đã bán từ 2,8 - 3,2 tỷ/căn 2 phòng ngủ.

"Tôi phải tìm qua Dĩ An, Bình Dương để mua, nhưng căn hộ dưới 2 tỷ đã không còn. Một số dự án mới nhận nhà như Phú Đông Premier, Opal Boulevard gần TP. Thủ Đức giờ đã có giá từ 2,3 đến gần 3 tỷ/căn hộ tuỳ diện tích. Thấy khả năng không thể chi trả số tiền lãi gốc ngân hàng nếu mua nhà nên tôi vẫn chờ cơ hội mới".

Ông Phạm Nguyên Mạnh - một chuyên gia nghiên cứu thị trường cho hay, hiện nay, người có nhu cầu ở thực đúng là phải vất vả đi tìm nhà phù hợp với túi tiền của mình. Vì trước giờ, người có nhu cầu ở thực thì kinh tế không mấy khá giả. Một số người có điều kiện kinh tế thì khi có dự án họ bung tiền "ôm hàng". Điều này vô hình trung lại khiến giá đất, giá nhà tăng cao hơn so với giá trị thực. Dẫn đến lạm phát bất động sản sẽ xuất hiện.

Nói về việc dự án phát triển nhiều ở vùng ven, nhưng người có nhu cầu vẫn khó mua nhà, ông Nguyễn Minh Khang - CEO công ty LDG Investment chia sẻ: "Hiện nay, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng phát triển các phân khúc bất động sản ở vùng tiệm cận TP.HCM để phù hợp xu hướng và tiêu chí lâu dài. Dự báo trong nhiều năm tới, căn hộ giá vừa túi tiền vẫn là điều mà nhiều người trông đợi. Nhưng hiện nay căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã rất hiếm trên thị trường".

Ông Khang nhận định, lý do có thể kể đến việc việc các chủ đầu tư phát triển dự án đã chọn được quỹ đất khá đẹp, di chuyển gần TP.HCM. Cộng với yếu tố chất lượng công trình, chất lượng nhà ở được nâng cao nên giá cả sẽ tăng.

Trong khi đó, sóng đầu tư bất động sản thì luôn có, thị trường luân phiên và khi dự án có giá thị thì giá cả sẽ tăng. Nhà đầu tư hay người mua không nắm bắt được cơ hội thì sẽ tuột khỏi tay và không còn giá rẻ nữa.

Chia sẻ lời khuyên dành cho người muốn mua nhà khi tài chính có hạn, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, nếu thực sự muốn sở hữu 1 căn hộ cho chính mình, bạn phải tính toán và quyết định sớm. Khi một chủ đầu tư ra dự án, họ có cả 1 quá trình chuẩn bị và người mua nhà cũng có cả 1 quá trình để tìm hiểu về vị trí, pháp lý, giá cả, hỗ trợ ngân hàng…

"Mỗi khi dự án được chào ra thị trường thì đã là giá thấp nhất. Chủ đầu tư họ bán từng đợt và sau mỗi đợt là tăng giá theo thị trường. Nếu mua từ đầu, bạn có thể sinh lợi bởi chính sản phẩm đó và có thêm 1 khoản để trang trải. Từ đó, người mua nhà có thêm nhiều cơ hội hơn để mua được sản phẩm phù hợp với bản thân", ông Phúc phân tích thêm.