HoREA: nút thắt giá đất tác động lớn đến chi phí thị trường

Giá đất tại Việt Nam đang được xác định theo hệ thống bảng giá và hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường tăng trưởng nhanh, cơ chế này bộc lộ nhiều hạn chế lớn khiến chi phí đầu vào của cả doanh nghiệp và người dân bị đội lên đáng kể.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), độ trễ định giá trong các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đã trở thành rủi ro tài chính nghiêm trọng. Nhiều dự án hoàn thành từ nhiều năm trước nhưng đất đối ứng chỉ được giao sau đó rất lâu, khiến giá đất thanh toán tăng vượt xa mức ban đầu.

Giá trị công trình BT không được bù trượt giá hay tính lãi vay, tạo ra sự lệch pha giữa giá trị thực và giá trị thanh toán. Điều này khiến các nhà đầu tư lo ngại, làm giảm sức hút của mô hình BT vốn là nguồn lực quan trọng cho hạ tầng đô thị.

Thứ hai, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình tăng nhanh, đặc biệt ở khu vực ven đô nơi các thửa đất lớn được thừa kế qua nhiều thế hệ. Khi tách thửa hoặc cần hợp thức hóa đất ở, nhiều hộ phải đối mặt khoản tiền sử dụng đất quá lớn so với thu nhập. Chi phí cao làm chậm quá trình đô thị hóa, hạn chế khả năng “ra ở riêng” của người trẻ và khiến thị trường nhà ở tự phát tăng mạnh.

Thứ ba, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) còn mang tính cào bằng, chưa phản ánh đúng rủi ro và điều kiện kinh tế - kỹ thuật của từng khu vực. Nhiều dự án bất động sản bị tính giá đất cao hơn thực tế, khiến tổng chi phí đầu vào đội lên và buộc doanh nghiệp phải tăng giá nhà. Điều này làm giảm sức mua, thu hẹp khả năng hấp thụ của thị trường và tác động đến tiến trình phục hồi của ngành bất động sản.

Tổng hợp ba bất cập trên cho thấy vấn đề cốt lõi không nằm ở giá đất “cao hay thấp”, mà ở tính thiếu ổn định và thiếu dự báo của cơ chế định giá - yếu tố quyết định sự bền vững của thị trường.

Ba nhóm giải pháp HoREA đề xuất để minh bạch hóa giá đất

Trước những rủi ro thể chế này, HoREA đưa ra ba nhóm kiến nghị trọng tâm nhằm tái cấu trúc hệ thống giá đất theo hướng giảm chi phí tuân thủ và nâng cao hiệu quả thị trường.

Chuẩn hóa thời điểm định giá đất trong dự án BT HoREA kiến nghị xác định giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình thay vì chờ quyết định giao đất. Nguyên tắc “định giá cùng thời điểm” giúp Nhà nước và doanh nghiệp cùng sử dụng chung một mặt bằng giá, tránh biến động bất hợp lý và bảo vệ tính ngang giá của hợp đồng BT. Quy trình này từng được áp dụng tại Thủ Thiêm và mang lại hiệu quả rõ rệt, theo HoREA nên được mở rộng toàn quốc.

Điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất cho hộ dân để giảm gánh nặng tài chính khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, HoREA đề xuất chỉ thu 20 - 30% phần chênh lệch giá đất thay vì khung 30 - 100% như dự thảo. Mức thu hợp lý sẽ giúp hộ dân dễ dàng hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy quá trình đô thị hóa tự nhiên. HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp cho doanh nghiệp cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021 để xử lý các hồ sơ đất đai đang bị “kẹt” pháp lý.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề xuất xây dựng hệ số điều chỉnh theo từng dự án (hệ số K3). Cụ thể, thay vì áp dụng một hệ số chung cho toàn địa bàn, HoREA khuyến nghị các địa phương được quyền xây dựng hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án dựa trên điều kiện hạ tầng, tính thương mại và dòng tiền thực. Cơ chế này bảo đảm giá đất sát với giá trị kinh tế và tránh việc tính tiền sử dụng đất cao bất hợp lý, từ đó hỗ trợ doanh nghiệp giữ giá bán nhà ở ở mức phù hợp.