Bất động sản công nghiệp và đòn bẩy FDI

Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021. Trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường trong dài hạn.

Theo đại diện Savills Việt Nam, việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng FDI là hoàn toàn khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn. Sự quan tâm này ở nhiều lĩnh vực như: sản xuất, bán lẻ, logistics, văn phòng và nhà ở.

"Điều này cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư bất chấp bối cảnh kinh tế thế giới với nhiều biến động. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn để kinh doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn. Việt Nam là thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh, tiếp tục đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn", ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá.

Phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ hưởng lợi đầu tiên từ dòng vốn FDI, nhờ vào việc Chính phủ tăng mạnh đầu tư hạ tầng, thúc đẩy phát triển lĩnh vực sản xuất công nghiệp… Theo Cushman & Wakefield, giá thuê tiếp tục xu hướng tăng ở khắp các phân khúc bất động sản công nghiệp ở thị trường miền Nam trong thời gian qua.

Diện tích đất khu công nghiệp cho thuê đạt 28,170 ha tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 81% ổn định so với quý trước và giảm 5 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình đạt 159USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tang 10% so với năm ngoái.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 4.820.000 m2 tăng 2% so với quý trước và 17% với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 80% giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước và năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,6USD/m2/tháng giảm 3% so với năm ngoái, ổn định so với quý trước.

Nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt 5.000.000 m2, tăng 9% so với quý trước và tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy đạt gần 76% giảm 3 điểm phần trăm với quý trước và giảm 9 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình là 4,4USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Lý giải nguyên nhân bất động sản công nghiệp giữ vững vị thế "ngôi sao" trên thị trường địa ốc mặc cho những "sóng gió" từ nhiều phía, giới chuyên gia cho rằng, ổn định chính trị và kinh tế phục hồi nhanh sau đại dịch là yếu tố then chốt. Bởi đây là mấu chốt quyết định mức hấp dẫn của Việt Nam với vốn đầu tư nước ngoài.

Tạo cơ chế thu hút doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp

Đánh giá về triển vọng bất động sản công nghiệp trong năm 2023, giới chuyên gia một lần nữa khẳng định, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục "cất cánh" trong bất cứ hoàn cảnh nào.

Năm 2023, nền kinh tế vĩ mô được dự báo sẽ không còn tăng trưởng mạnh như năm 2022, thậm chí sẽ đối mặt với một số khó khăn nổi cộm như lạm phát tăng mạnh. Tuy nhiên, so với mặt bằng chung, Việt Nam vẫn là điểm đầu tư hấp dẫn của dòng vốn FDI.

Trong bối cảnh giá đất tăng cao, nhà đầu tư sẽ hướng tới những vị trí có giá hấp dẫn hơn như Bình Phước, Bình Thuận, Cần Thơ. Trong tương lai, Cushman & Wakefield dự báo lượng nguồn cung khu công nghiệp tương lai là khoảng 27.000 ha, nhà xưởng xây sẵn khoảng 4,1 triệu m2 và nhà kho xây sẵn khoảng 2,8 triệu m2.

Ông Nguyễn Hải Minh - Phó Chủ tịch Eurocham, thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho biết, ngân sách của Ủy ban châu Âu dành cho đầu tư công nghệ mới của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khá lớn, lên đến vài tỷ Euro. Khi các doanh nghiệp châu Âu nhận được ngân sách như vậy và sau khi họ hoàn thành được nghiên cứu và tạo ra công nghệ của mình, chắc chắn họ sẽ có xu hướng áp dụng ở các quốc gia châu Á, trong đó có Việt Nam.

Ngoài ra, thời gian tới, các doanh nghiệp châu Âu mong muốn được tham gia sâu hơn để hỗ trợ doanh nghiệp Việt Nam và Việt Nam nói chung trong việc chuyển giao công nghệ, đặc biệt là công nghệ xanh. Do đó, triển vọng dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam trong thời gian tới vẫn rất lớn.

Còn theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử là về giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối thấp nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ… Chưa kể, nguồn lao động tại Việt Nam dồi dào, mức lương chi trả không quá cao.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho biết, nhóm các nhà đầu tư cập bến thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2022 - 2023 đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần (logistics) chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức của các nhà đầu tư khi xây khu công nghiệp cho thuê trong thời gian tới.

Để tăng sức cạnh tranh, các nhà đầu tư cũng cần có giải pháp ứng phó với những bất lợi của thị trường trong nước như chi phí đền bù và giá đất tăng lên rất cao, trình độ lao động còn tương đối thấp, trong khi cơ sở hạ tầng, giao thông chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu…

Để giữ đà tăng vốn FDI vào bất động sản, đại diện Colliers Việt Nam kiến nghị Chính phủ cần tháo gỡ các rào cản đối với nhà đầu tư nước ngoài, ví dụ như cải thiện khuôn khổ pháp lý và thủ tục hành chính; đảm bảo quyền tiếp cận thông tin và chính sách đầu tư một cách bình đẳng, minh bạch. Ngoài ra, việc Chính phủ thúc đẩy thực hiện các cam kết phát triển bền vững sẽ giúp thu hút thêm nguồn vốn đầu tư chất lượng cao.