Thanh khoản sụt giảm, nhà đầu tư bất động sản TP.HCM "đau đầu" vì hàng tồn

Hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản gia tăng

Việc kiểm soát tín dụng ngân hàng trong năm 2022 đã khiến hàng loạt doanh nghiệp lao đao, chật vật tìm cách duy trì hoạt động. Bên cạnh đó, các khó khăn về pháp lý khiến nguồn cung sản phẩm trên thị trường sụt giảm về mức kỉ lục trong nhiều năm gần đây.

Ngoài ra, việc dòng tiền không có để lưu thông khiến thanh khoản thị trường lao dốc, từ đó đẩy nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư phải đau đầu vì hàng "tồn kho" từ quý 2/2022 vẫn chưa giải quyết xong.

Hiện tại, 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán gồm Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Vinhomes, Tập đoàn Nam Long, Tập đoàn Đất Xanh, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng, Văn Phú Invest, CTCP Đầu tư Hải Phát, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, CTCP Tập đoàn FLC, CTCP Tập đoàn CEO, CTCP Bất động sản Thế Kỷ, Công ty cổ phần Licogi 14, Tập Đoàn Danh Khôi đang có lượng hàng tồn rất lớn. Theo đó, tổng lượng tồn kho là gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD, tăng gần 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.

Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số hàng này tương đương ở thời điểm 2011-2013 và thị trường đều hấp thụ khó. Đến từ việc giá quá cao và vượt ngoài nhu cầu của người dân, nhà đầu tư.

Theo ông Đính, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo cú huých và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.

"Ở thời điểm hiện tại, trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 – 7 tỷ đồng, nếu chào ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn", ông Đính chia sẻ.

Nhà đầu tư gặp khó vì hàng tồn

Một số chuyên gia cho rằng, lượng hàng tồn kho từ các doanh nghiệp bất động sản thời gian gần đây tăng lên ngoài việc thiếu dòng vốn, thì yếu tố còn lại là do vướng mắc các thủ tục pháp lý khiến một số dự án chưa thể triển khai để bán.

Ông Phạm Thanh (giám đốc một công ty bất động sản tại TP.Thủ Đức) cho hay: "Nhìn thẳng vào thực tế hiện nay, chúng ta thấy toàn bộ thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn, những doanh nghiệp có liên quan đến việc phát hành trái phiếu. Chính vì đến ngày đáo hạn, nhưng room ngân không có, khiến những doanh nghiệp này đứng dòng tiền, khác hàng không còn tin tưởng vào các sản phẩm của doanh nghiệp nên không mua, hoặc không thanh toán vì nhiều lý do khác nhau. Chính điều này làm cho thanh khoản đứng, thị trường dần co cụm lại khi không có giao dịch".

"Thị trường đang gặp khó về dòng tiền, thanh khoản cũng khó ở nhiều phân khúc khác nhau. Như chúng ta thấy, cuối năm thường là một thị trường nhộn nhịp, béo bở cho các nhà đầu tư vì sẽ có nhiều người cần tiền, bán rẻ, bán hạ giá để thoát hàng, thu hồi tiền trả nợ… Tuy nhiên, thị trường năm nay dù đã bước qua năm 2023 nhưng chúng ta thấy bức tranh của bất động sản đang chững. Các yếu tố thanh khoản kém cộng với thông tin về thị trường chứng khoán, trái phiếu làm ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp và các nhà đầu tư", ông Thanh cho hay.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản phân tích, thực tế các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo kéo dài. Do đó, các đơn vị quản lý Nhà nước cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển một cách bền vững.

"Những dự án đang đền bù dở dang, xây dựng dở dang không được tháo gỡ sớm sẽ khiến chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Điều này sẽ làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực tăng về giá cả trên thị trường", ông Đính nhận định.

Mặt khác, với các dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết, ông Đính cho rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng, bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.