Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nay quy định áp dụng "phương pháp hệ số K" đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá "dưới 200 tỷ đồng" so với bảng giá đất. Quy định này chưa sát thực tiễn, đã "bỏ sót" rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỷ đồng tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội.

"Không có phương pháp định giá đất nào phù hợp để áp dụng định giá đất cho các trường hợp này do Điều 4 "Dự thảo Nghị định 44" chỉ quy định 3 "phương pháp định giá đất", trong đó không thể áp dụng "phương pháp so sánh" hoặc "phương pháp thu nhập" để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các bất động sản trên 200 tỷ đồng.

Do vậy, cần áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất tất cả bất động sản, tránh bỏ sót dự án lớn", ông Châu nói.

Nhà nước nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản

Dẫn chứng cho lập luận áp dụng "phương pháp hệ số K" sẽ tối ưu trong trường hợp định giá tất cả các bất động sản, không phân biệt giá trị trên hoặc dưới 200 tỷ đồng, ông Châu lấy ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A tại TP Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo Bảng giá đất TP.HCM.

TP Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, như vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2.

Nếu áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)" để tính tiền sử dụng đất Dự án A thì Ủy ban nhân dân Thành phố có thể quy định "hệ số K" tùy thuộc khu vực và tùy thuộc loại dự án bất động sản (cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng) để xây dựng các hệ số điều chỉnh phù hợp.

Giả định năm 2023 áp dụng "hệ số K" là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất) cho Dự án A thì chủ đầu tư Dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức: 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000 m2 = 165 tỷ đồng/m2 và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn thì Nhà nước có thể điều chỉnh "hệ số K" lên 0,26 (hoặc cao hơn) và giả định năm 2028, thị trường giảm giá rõ rệt thì Nhà nước có thể điều chỉnh "hệ số K" xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).

Như vậy, Nhà nước vẫn luôn luôn nắm giữ quyền điều tiết thị trường bất động sản, luôn luôn "nắm đằng chuôi", do chỉ có Nhà nước mới có quyền xây dựng Bàng giá đất và quyết định hoặc điều chỉnh "hệ số K" theo tín hiệu của thị trường bất động sản để điều tiết thị trường.

Hiệp hội cũng nêu ý kiến, quy định áp dụng "phương pháp hệ số K" đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá "dưới 200 tỷ đồng" so với bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất "trên 200 tỷ đồng" , nên "chiếc áo 200 tỷ đồng chỉ mặc vừa" với các địa phương trên.

Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn thì cần phải bỏ quy định "dưới 200 tỷ đồng" để áp dụng "hệ số K" đối với tất cả dự án không phân biệt "thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng" hoặc " trên 200 tỷ đồng".

"Trường hợp vẫn quy định áp dụng "phương pháp hệ số K" đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị "dưới 200 tỷ đồng" thì rất cần thiết phải giữ lại "phương pháp thặng dư", ông Lê Hoàng Châu, nói thêm.

2 điều kiện để "phương pháp hệ số K" hiệu quả

Đối với việc áp dụng "phương pháp hệ số K" để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị để đảm bảo hiệu quả, HoREA cho rằng cần phải có 2 điều kiện cụ thể.

Điều kiện thứ nhất, phải xây dựng bảng giá đất theo tuyến đường để xác định chỉ số giá đất trong bảng giá đất là giá đất trung bình của các giao dịch nhà đất cùng loại đã thực hiện trong một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định theo thuật toán xác suất thống kê, ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo (AI); hoặc phải xây dựng bảng giá đất theo khu vực là chỉ số giá đất được xác định bằng các phương pháp định giá được pháp luật công nhận, để phấn đấu trong khoảng 05 năm tới đây sẽ xây dựng được "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" đầy đủ, chính xác, được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.

Song, bất cập và hạn chế lớn nhất của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào là chưa bảo đảm tính chính xác và chưa cập nhật được theo thời gian thực.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị xem xét việc quy định "phương pháp định giá đất hàng loạt" để thực hiện xây dựng bảng giá đất, mà trên thực tế nước ta đã áp dụng để xây dựng bảng giá đất trong 20 năm qua, thể hiện Bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều được xây dựng theo từng tuyến đường, từng đoạn đường, từng khu vực, không xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, mà cũng không thể và không cần thiết xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất.

Nhưng, sau khi hoàn thành "Đề án 06", xây dựng được Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, cơ sở dữ liệu lớn về giá đất thì Nhà nước nắm được giá đất đến từng thửa đất theo thời gian thực.

"Phương pháp định giá đất hàng loạt" gần như tích hợp tất cả các "phương pháp định giá đất", mà hiện nay còn được tăng cường thêm sức mạnh và tính hiệu quả thông qua kết quả của "Đề án 06", trí tuệ nhân tạo (AI) và thuật toán xác suất thống kê để tính chỉ số giá đất trung bình của Bảng giá đất.

Điều kiện thứ hai, phải xây dựng được "các hệ số điều chỉnh giá đất" phù hợp theo từng khu vực, như TP.HCM chia thành 5 khu vực giá đất; hoặc theo từng loại dự án bất động sản; hoặc theo hệ số sử dụng đất của dự án… và 1 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có thể được điều chỉnh bởi 01 hoặc một số "hệ số điều chỉnh giá đất" để định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.