Bất động sản Phát Đạt trong cơn khát dòng tiền

PDR tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 vào ngày 26/4, thông qua kế hoạch doanh thu 2.982 tỷ đồng, giảm 6%, và lợi nhuận sau thuế đạt 880 tỷ đồng, tăng 29% so với năm 2023.

Theo thông tin từ PDR, tiền mặt của công ty hiện nay chỉ còn hơn 19 tỷ đồng. Tuy nhiên Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt khẳng định tại ĐHĐCĐ rằng việc này hoàn toàn không ảnh hưởng đến hoạt động nào của PDR.

Phía công ty cho biết đang tập trung các nỗ lực để tạo ra dòng tiền nhanh nhất trong năm nay. Ngoài ra, khi trả lời câu hỏi của 1 cổ đông về dòng tiền trong 3-5 năm tới, Chủ tịch HĐQT nói: "Công ty sẽ phải tập trung dòng tiền, dòng tiền là máu. Việc ưu tiên dòng tiền sẽ được công ty thể hiện qua việc tập trung vào bán hàng. Ngoài ra, Phát Đạt tập trung vào pháp lý và xây dựng để biến mọi thứ thành dòng tiền, qua đó trở nên vững vàng hơn".

Theo PDR, công ty đang đẩy mạnh việc huy động qua phát hành cổ phiếu với khối lượng lớn. Việc này gồm 3 đợt.

Thứ nhất, HĐQT đã thông qua phương án chào bán hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cp, thời gian thực hiện dự kiến trong quý 2/2024.

Thứ hai, PDR dự kiến phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cp (1 cổ phiếu sẽ được hoán đối 20.000 đồng nợ) để hoán đổi cho khoản nợ 30 triệu USD. Đây là khoản nợ bằng USD được PDR vay từ công ty ACA Vietnam Real Estate III LP (trụ sở đăng ký tại Cayman Islands) vào tháng 3/2022 với lãi suất cố định 8%/năm. Mục đích vay là để đầu tư cho dự án khu thương mại – dịch vụ, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cao cấp tại thị trấn Phước Hải tại huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Sau hai năm kể từ ngày giải ngân, khoản vay này sẽ được hoán đổi thành cổ phiếu phổ thông cho bên cho vay. Theo phương án vay vốn ban đầu, giá hoán đổi được tính bằng 135% mức giá bình quân gia quyền đóng cửa của cổ phiếu PDR trong 20 ngày giao dịch tính đến ngày 11/3/2022 là 119.879 đồng/cp. Tỷ giá mua vào USD của Vietcombank tại ngày này là 22.730 VND/USD.

Thứ ba, PDR dự kiến phát hành tối đa 131 triệu cổ phiếu để trả cổ tức 2023 với tỷ lệ 15% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu sẽ được nhận 15 cổ phiếu mới).

PDR cũng có kế hoạch phát hành tối thiểu 14,6 triệu cổ phiếu ưu đãi ESOP với giá 12.000 đồng/cp cho thành viên HĐQT, Ban cố vấn, Ban Tổng giám đốc, các cấp quản lý và người lao động có thành tích đóng góp vào sự phát triển của công ty, có năng lực và cam kết đồng hành lâu dài cùng công ty. Cổ phiếu ưu đãi này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng một năm; tiền huy động được từ phát hành ESOP sẽ bổ sung vào vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Cũng liên quan đến dòng tiền, Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt cho biết trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện tại, PDR đã phối hợp với 1 doanh nghiệp khác để thay thế Danh Khôi. Realty Holding – đối tác mới này – đã mua block B1 của dự án Astral City ở Bình Dương và đã trả tiền xong, cho phép PDR kiểm soát tài chính.

"Dự kiến ngày 12/05/2024, PDR và Realty Holding sẽ ký hợp đồng cam kết để bán dự án Bắc Hà Thanh và Thuận An 1 và 2. Realty Holding là đơn vị có nguồn lực bán hàng mạnh, sẽ giúp PDR sớm có được dòng tiền", ông Đạt nói trong phần hỏi-đáp của đại hội.

Việc Realty Holding đã thanh toán xong tiền mua lại block B1 trong dự án Astral City cho thấy công ty này có khả năng tài chính, ông nhấn mạnh.

Chủ tịch PDR cũng cho biết dự án Thuận An 1 (tỉnh Bình Dương) đã có giấy phép xây dựng phần thân, dự án Thuận An 2 (cũng ở Bình Dương) đã có giấy phép xây dựng phần cọc.

"Do ngân hàng MBBank đã đồng ý tài trợ 6.000 tỷ đồng cộng với việc PDR phân kỳ đầu tư nên vấn đề vốn tại Thuận An 1 và 2 này không phải lo. Hơn nữa, nguồn vốn từ việc phát hành cổ phiếu sắp tới sẽ có một phần để đầu tư 2 dự án này", ông Đạt nói.

Theo ông Đạt, thách thức lớn nhất của các công ty bất động sản trong năm 2023 là vấn đề trái phiếu, và điểm sáng năm 2023 của công ty ông là PDR đã thanh toán hết toàn bộ trái phiếu.

Năm 2023, PDR cũng phát hành cổ phiếu riêng lẻ để huy động gần 672 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty cũng chuyển nhượng 99,8% vốn tại CTCP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI) với lợi nhuận 415 tỷ đồng; chuyển nhượng một phần quyền sở hữu tại CTCP Bất động sản Commonwealth Properties.