Thị trường bất động sản 2024: Chờ diễn biến của năm "bản lề", nhà đất có kịp hồi phục?

Vướng mắc pháp lý đã được khơi thông 

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong “hệ sinh thái” kinh tế và liên quan trực tiếp đến nhiều ngành kinh tế. Thị trường đang có nhiều yếu tố tác động tích cực, mang đến kỳ vọng ổn định. Trong đó, việc Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua với nhiều quy định mới, đang được kỳ vọng tạo điều kiện để các chủ thể trên thị trường lấy lại niềm tin, chung tay thúc đẩy sự phục hồi, phát triển của thị trường bất động sản.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết dù còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024, nhưng những rào cản được tháo gỡ hiện nay chính là những viên gạch xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường.

"Về tổng thể, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TP. HCM", ông Hoàng Hải đánh giá.

Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới nhất vừa được Quốc hội thông qua tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng giới bất động sản kỳ vọng, các quy định mới trong Luật Đất đai (sửa đổi), trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường. Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.

Thị trường bất động sản sẽ có sự phục hồi rõ nét vào quý IV?

Các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ khởi sắc rõ hơn từ cuối năm 2024 nhờ các yếu tố như: 3 dự luật liên quan trực tiếp đến bất động sản được thông qua; mặt bằng lãi suất đã giảm và kỳ vọng duy trì thấp, dư địa giảm lãi suất cho vay; niềm tin và thanh khoản dần cải thiện, tập trung ở phân khúc căn hộ;... 

Cụ thể, về nguồn vốn, mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục giảm về mức thấp và các chính sách ưu đãi cho vay của Ngân hàng thương mại với người mua nhà có thể giúp nhu cầu cải thiện, tăng khả năng thanh khoản của thị trường. Bên cạnh đó, giảm lãi vay cũng kỳ vọng giảm áp lực tài chính, từ đó phục hồi hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản.

Về thanh khoản, các chuyên gia và các nhà đầu tư cũng kỳ vọng thanh khoản 2024 khởi sắc hơn ở phân khúc chung cư trung cấp và bình dân, nhà ở xã hội ở trung tâm và các tỉnh ven trung tâm do nguồn cung mới chưa cải thiện nhưng nhu cầu mua nhà ở thực gia tăng; các nhà đầu tư bắt đầu giao dịch trở lại khi lãi suất cho vay giảm.

Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ có nhu cầu thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm năm 2024 nhờ nhu cầu ở thực của người dân vẫn lớn khi nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ phục hồi dần; Lãi suất cho vay thế chấp mua nhà kỳ vọng giảm; Thông tư 06 sửa đổi cho phép người mua nhà được vay ngân hàng trả nợ ngân hàng kia; Chính sách kích cầu của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.

Một số doanh nghiệp bất động sản nhận định nếu như giai đoạn 2022 - 2023 ghi nhận sự lao dốc mạnh về thanh khoản, thì sang năm 2024 sẽ là thời điểm thị trường tích lũy. Đó là sự tích lũy của doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, trong đó sẽ có nhiều người chọn bất động sản để tích lũy tài sản. Trong đó, dòng vốn đầu tư bắt đầu quay trở lại với bất động sản, nhưng chủ yếu tập trung vào loại hình có thể sinh lời nhanh. Những nhà đầu tư trước đây có thói quen đầu cơ thì nay cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm những sản phẩm có khả năng đem lại dòng tiền ngay. 

Giới chuyên gia nhận định, năm 2024 là năm "bản lề" đối với thị trường bất động sản. Chính phủ đã và đang quyết tâm vực dậy thị trường với hàng loạt quyết sách, tạo tiền đề cực kỳ lớn để thúc đẩy sự phục hồi thị trường. Đặc biệt, việc thông qua các sắc luật điều chỉnh thị trường nhà đất như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ tạo nền tảng vững chắc về mặt thể chế, pháp lý, từ đó củng cố tâm lý của người dân, doanh nghiệp.