Góp ý về công tác xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất, và quy trình thực hiện theo quy định tại Điều 159, 162 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), gửi Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất tách bạch vai trò của "Hội đồng thẩm định giá đất" với "người có thẩm quyền quyết định giá đất".

Tách bạch Chủ tịch UBND cấp tỉnh (huyện) khỏi chức Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định "Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng", nên không bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, không "tách bạch" vai trò của "Hội đồng thẩm định giá đất" với "người có thẩm quyền quyết định giá đất". Bởi Chủ tịch UBND cấp tỉnh thường là người ký quyết định giá đất.

Hơn nữa, căn cứ Điều 60 Luật Giá 2023, thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể không đảm bảo tiêu chuẩn về "chuyên ngành giá, thẩm định giá" để làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá.

HoREA góp ý xây dựng hoàn thiện Điều 162 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về "Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể" theo hướng, UBND cấp tỉnh (hoặc cấp huyện) quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất cấp tỉnh.

Tuy nhiên, sẽ bỏ Chủ tịch UBND cấp tỉnh (hoặc cấp huyện) khỏi chức danh Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất.

Thay vào đó, Hội đồng bao gồm: Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm Phó Chủ tịch; Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp xã nơi có đất và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan; tổ chức tư vấn định giá đất, định giá viên, thẩm định giá viên và chuyên gia.

Về các phương pháp định giá đất, theo Chủ tịch HoREA, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 đã quy định "5 phương pháp định giá đất", và áp dụng phương pháp định giá đất, nhưng chưa đầy đủ, chưa cụ thể, chưa sát với tình hình thực tiễn, có quy định chưa thật "chuẩn".

Thời gian qua, các địa phương đã áp dụng "phương pháp thặng dư" là phương pháp chủ yếu để xác định giá đất. 

Điển hình là TP.HCM đã áp dụng "phương pháp thặng dư" để định giá đất cho 280 dự án trong tổng số 320 dự án, chiếm 87,5%. Thế nhưng, việc áp dụng cách này trong một số không ít trường hợp lại dẫn đến kết quả định giá đất chưa thật chính xác. Và như vậy có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Đáng lo là việc này dẫn đến khả năng phát sinh "rủi ro pháp lý" cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ và người có liên quan.

Ngoài ra, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định đánh thuế TNCN 2% trên giá trị giao dịch mua bán bất động sản, quyền sử dụng đất áp dụng cho cả trường hợp "bán lỗ" hoặc "bán hòa vốn", dẫn đến tình trạng "khai thấp" giá giao dịch, mua bán bất động sản, quyền sử dụng đất là rất phổ biến, làm "méo mó" cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào.

Nên áp dụng phương pháp định giá đất nào?

Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công điện, yêu cầu Bộ trưởng Bộ TN-MT trước ngày 25/10 trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014 quy định về giá đất.

Tuy nhiên, trước tình hình các phương pháp định giá đất còn nhiều bất cập, HoREA đề nghị  nên xem xét quy định áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất", là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Phương pháp này được TP.HCM đề xuất để "công thức hóa" việc tính tiền sử dụng đất.

Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị việc áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất" có thể thực hiện như: Dự án nhà ở thương mại thì UBND cấp tỉnh có thể quy định "hệ số K" tích hợp các hệ số k1, k2, k3, k4… tùy theo thực tế từng địa phương, như "hệ số k1" căn cứ theo từng "khu vực giá đất" của địa phương, hoặc "hệ số k2" căn cứ vào loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân,... xây dựng thành "hệ số K" để định giá đất phù hợp với từng dự án.