Sở TNMT TP.HCM: Bảng giá đất điều chỉnh không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản

Sở Tài nguyên - Môi trường (TNMT) TP.HCM vừa có báo cáo tổng hợp thông tin lý giải những thắc mắc của dư luận xoay quanh bảng giá điều chỉnh đang lấy ý kiến. Trong đó, những vấn đề bất cập đối với Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND là lý do để thành phố thực hiện điều chỉnh với 4 phương án thực hiện. Tại báo cáo trên Sở TNMT TPHCM cũng phản hồi những thông tin cụ thể về mức độ tác động của bảng giá đất mới.

Sở TNMT TP cho biết, theo Luật Đất đai 2024 thì bảng giá đất tác động đến 12 đối tượng. Cơ quan này cũng phân tích kỹ tác động đến hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

9 tác động tích cực, 2 tác động không mong muốn

Nói về những tác động của việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ ngày 1/8, Sở TNMT TPHCM cho rằng có 9 tác động tích cực.

Thứ nhất, giá đất tại bảng mới có lợi cho người dân bị thu hồi đất khi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền được bồi thường cao hơn trước đây.

Thứ hai, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.

Thứ ba, “chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”.

Thực tế hiện nay, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” do giá tại bảng giá đất trước đây thường chỉ tương đương 30% giá thị trường. Do đó, Dự thảo bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước.

Thứ tư, giá đất tại bảng giá điều chỉnh không tác động đến việc “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư. Hơn nữa, giá đất nông nghiệp đã được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây.

Thứ năm, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ được triển khai đúng tiến độ, không bị ách tắc.

Thứ sáu, việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai không bị ách tắc, không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất.

Thứ bảy, bảng giá đất điều chỉnh đã được cập nhật phù hợp với tình hình thực tế, qua đó cắt giảm được thời gian thực hiện các thủ tục xác định giá đất cụ thể như trước đây.

Thứ tám, bảng giá đất điều chỉnh sẽ khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, tránh được những hệ lụy pháp lý phát sinh.

Thứ chín, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt, chẳng hạn hành vi chậm đưa đất vào sử dụng nhằm đầu cơ

Bên cạnh đó, theo Sở TNMT TP.HCM, vẫn có 2 tác động không mong muốn từ bảng giá đất mới. Đầu tiên, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. Tiếp đó, mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bất động sản

Trong quá trình lấy ý kiến, nhiều nhận định cho rằng bảng giá đất mới sẽ tác động lớn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, khi giá đất cao, tức đầu vào cao thì đầu ra sẽ cao, sẽ tác động trực tiếp đến người mua. Từ đó, sẽ giá bán sản phẩm sẽ rất cao.

Theo Sở TNMT, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc điều chỉnh bảng giá đất không gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do tiền sử dụng đất các dự án bất động sản được xác định bằng phương pháp thặng dư.

Do đó, kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư dù cao hay thấp hơn giá đất tại bảng giá đất cũng không phải điều chỉnh theo giá đất tại bảng giá đất.

Ngoài ra, giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Sở TNMT cho rằng thị trường bất động sản hoạt động theo nguyên tắc cung cầu. Chi phí đầu vào để tạo ra bất động sản được hoạch toán trên cơ sở giá cả thị trường.

Chẳng hạn, chi phí đầu vào là đất thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải thỏa thuận với người sử dụng đất hoặc đất được giao, chuyển mục đích sử dụng đất thì các cơ quan Nhà nước xác định giá đất cụ thể - giá thị trường để doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất theo giá đất thực tế tại địa phương không ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của thị trường bất động sản, còn sản phẩm đầu ra được hoạt động theo nguyên tắc cung - cầu.

Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, theo Sở TNMT, giá đất là một trong các chi phí đầu vào của nền sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, các chi phí này về nguyên tắc là chi phí theo giá cả thị trường.