"Thợ săn" ngoại sẵn sàng cho các thương vụ M&A triệu đô

"Nhiệt độ" thị trường đang tăng lên

Vào cuối tháng 7, Tập đoàn Gamuda Berhad đã thông qua công ty con Gamuda Land để ký thỏa thuận mua lại toàn bộ cổ phần của ba cá nhân trong Công ty CP Bất động sản Tâm Lực với giá trị đạt 305 triệu USD. Qua đó, doanh nghiệp đến từ Malaysia đã trực tiếp sở hữu khu đất dự án rộng 3,68 ha tại Thủ Đức (TP.HCM).

Bên cạnh đó, một ông lớn khác là Keppel Land cho biết họ đã thông qua công ty con VN Prime Vietnam (VNPV) mua lại 65% cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu bất động sản bán lẻ tại Hà Nội.

Đáng chú ý, một “thợ săn” khác cũng đến từ Singapore là CapitaLand Group đang xem xét việc mua một phần trong dự án Ocean Park 3 của Vinhomes với trị giá khoảng 1,5 tỷ USD. Nếu thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Theo Hội Môi giới bất động sản (VARs), hoạt động M&A bất động sản vẫn duy trì được sự quan tâm trong suốt 6 tháng đầu năm. Càng về sau, mức độ quan tâm càng tăng dần, đặc biệt là các dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Trong nửa đầu năm nay, tổng doanh thu bán các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam lên tới hơn 500 triệu USD, cao hơn mức cùng kỳ năm 2019 (thời điểm trước dịch Covid-19).

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, cho rằng khẩu vị đầu tư của các nhà đầu tư ngoại tương đối đa dạng, từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến các dự án đất thương mại - dịch vụ. Tuy nhiên, “món ăn khoái khẩu” của các doanh nghiệp nước ngoài vẫn là các dự án nhà ở (thấp tầng và cao tầng). Đây là phân khúc được chú trọng nhất vì sở hữu tính thanh khoản cao.

“Các dự án nhà ở tại những thành phố lớn, tập trung đông dân cư, có nhiều tòa nhà văn phòng, nhiều nhà máy, xí nghiệp bao quanh luôn là các điểm nóng đầu tư, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM. Ngoài ra, các tỉnh xung quanh vùng ven như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng nhận về rất nhiều sự quan tâm”, ông Phan Xuân Cần cho biết.

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang dần “tan băng” khi lượng khách nước ngoài đến Việt Nam đang tăng tiến theo từng tháng. Dẫu vậy, các ông lớn vẫn trong trạng thái cẩn trọng để nghe ngóng thêm tình hình. Một số nhu cầu mua đến từ những nhà đầu tư đã có chiến lược xây dựng chuỗi khách sạn tại Việt Nam từ trước đó.

Giai đoạn mới sắp mở ra

Theo VARs, tính đến hết quý II năm nay, hầu hết những thương vụ M&A mới chỉ diễn ra trong giai đoạn đầu (giai đoạn tìm kiếm và khảo sát), chưa đi đến bước đàm phán và chốt giao dịch.

Nhận định về kết quả trên, ông Cần cho rằng thị trường M&A có cùng “nhịp thở” với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, bên cạnh các khó khăn của toàn ngành, các thương vụ còn bị kìm chân bởi một vấn đề quen thuộc - pháp lý.

Theo Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA), các vướng mắc về mặt pháp lý chiếm tới 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, trong vài năm qua, đây là rào cản lớn nhất khiến số lượng các thương vụ M&A không tương xứng với tiềm năng thị trường.

“Tôi hy vọng từ bây giờ tới năm 2024, thị trường M&A sẽ sôi động trở lại. Thành quả này sẽ sớm đạt được khi các yếu tố pháp lý được tháo gỡ, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức được thông qua trong thời gian tới. Bản thân các nhà đầu tư ngoại cũng đang chờ đợi sự thay đổi của các bộ luật này”, ông Phan Xuân Cần nhận định.

Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đang cho thấy còn nhiều cơ hội hứa hẹn. Đặc biệt, vị chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước “thay da, đổi thịt” nhờ các quy định của Nghị quyết số 33/NQ-CP, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP… của Chính phủ.

“Tác động tích cực từ các chính sách sẽ góp phần vào sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn. Đây sẽ là yếu tố quan trọng để thu hút các nhà đầu tư ngoại”, ông Troy Griffiths nhận định.

Ngoài ra, trong bối cảnh hiện tại, nhiều người cho rằng bên bán đang ở thế yếu. Nhận định được đưa ra trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư Việt Nam đang phải gồng gánh lượng trái phiếu đáo hạn lớn, lượng hàng bán ra vẫn chưa đáng kể, lãi suất ngân hàng ở mức cao, điều kiện vay vốn khó khăn…

Tuy nhiên, theo ông Cần, số lượng thực tế các chủ đầu tư phải “bán tháo” dự án không nhiều. Nguyên nhân là vì các doanh nghiệp trong nước đã đàm phán, gia hạn thành công nhiều lô trái phiếu nhờ Nghị định 08 của Chính phủ. Ngoài ra, số lượng các dự án đủ điều kiện pháp lý để giao dịch không nhiều. Vì vậy, dù các nhà đầu tư ngoại có rủng rỉnh về tiền bạc nhưng cũng không thể thoải mái “chọn món”.

Dưới góc nhìn của các chuyên gia đến từ VARs, hiện nay có rất nhiều chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng hoặc hợp tác. Thay vì giữ vững “kỳ vọng được giá” như trước, bên bán đang dần thể hiện thiện chí thương lượng với mong muốn đàm phán sớm đạt thành công.