Vì sao nhiều mặt bằng "vàng" ở TP.HCM ế chỏng chơ?

Tại các tuyến đường trung tâm quận 1, 3, 10, Tân Bình như đường Hai Bà Trưng, Pasteur, Nguyễn Thị Minh Khai, Cách Mạng Tháng 8, Lê Văn Sỹ,… không khó để bắt gặp nhiều mặt bằng cho thuê đang đóng cửa bỏ trống. Phía bên ngoài, giấy tờ liên hệ cho thuê mặt bằng dán chi chít gây mất mỹ quan đô thị, trở thành nơi nghỉ trưa của giới xe ôm công nghệ hoặc buôn bán của các tiểu thương nhỏ lẻ.

Khảo sát của phóng viên Dân Việt, trên tuyến đường Cách Mạng Tháng 8 trải dài từ quận 1 qua quận 3, quận 10 và Tân Bình, có rất nhiều mặt bằng trống treo bảng cho thuê.

Chúng tôi tìm gặp chủ một căn nhà phố bỏ không nằm gần Công viên Lê Thị Riêng, có diện tích 4x13m đang được rao giá cho thuê 3.500 USD/tháng. Một người tên Huỳnh - tự giới thiệu là chủ mặt bằng này - cho hay, căn nhà này trước đây được cho thuê 4.000 USD/tháng, giờ hết dịch đã giảm giá rồi vẫn chưa cho thuê được.

"Tôi sẵn sàng giảm thêm một chút cho anh nếu thiện chí, nhưng hợp đồng phải ký 2 năm và phải cọc ít nhất 6 tháng", người này nói.

Cách đó không xa, một mặt bằng có diện tích 3,2x11m cũng đang được rao với giá thuê 65 triệu đồng/tháng. Theo tìm hiểu, căn nhà đã bỏ trống hơn 1 năm nay, hầu như không có khách hỏi trong khi phía ngoài giấy tờ liên hệ cho thuê mặt bằng dán chi chít, rất nhếch nhác.

Nằm ngay khu vực khá sầm uất ở phường 1, quận Tân Bình, một mặt bằng khá lớn trước đây là cửa hàng thời trang cũng đang để không hơn 2 năm nay. Phía bên ngoài trở thành nơi "trú mát" của giới xe ôm công nghệ.

Tình trạng cửa hàng kinh doanh ế ẩm, nhiều chủ cũ không thể chịu lỗ kéo dài nên đóng cửa vẫn tiếp tục diễn ra, nhất là với những ngành hàng ăn uống, spa, thời trang…

Chị Ngọc Linh, chủ một cửa hàng thời trang ở quận Tân Bình cho biết, trước dịch Covid-19 cửa hàng của chị có nhiều khách đến nhưng sau dịch họ chuyển sang mua sắm online. Vì vậy, chị quyết định thuê nguyên một căn nhà trong hẻm ở đường Lê Văn Sỹ với giá chỉ 17 triệu đồng/tháng.

"Trước đây, tôi thuê cửa hàng mặt tiền chỉ 30m² ở đường Huỳnh Văn Bánh (Phú Nhuận) lên tới hơn 40 triệu đồng/tháng. Giờ bán online nhiều nên thuê mặt bằng trong hẻm để giảm chi phí. Hơn nữa, thay vì dùng tiền để trả mặt bằng thì tôi có thể để tiền đó chạy quảng cáo, tương tác trên các trang mạng xã hội", chị Linh nói.

Trong khi đó, về phía chủ nhà cho thuê, nhiều người cũng không chấp nhận việc hạ giá mặt bằng.

Anh Huỳnh Văn Tánh, chủ một mặt bằng cho thuê ở trên đường Lạc Long Quân (quận 11) cho hay, việc thương lượng giảm giá trong bối cảnh khó khăn là có, nhưng mức thương lượng này nằm trong "ngưỡng chấp nhận" được của chủ nhà chứ không phải chiều lòng khách thuê.

Anh Tánh lý giải, mỗi lần khó khăn, chấp nhận giảm giá thuê theo mong muốn của khách thuê sẽ tạo thành tiền lệ xấu. Vì thế, có tình trạng nhiều chủ nhà chấp nhận bỏ mặt bằng trống chứ quyết không giảm giá.

"Không những tạo tiền lệ xấu, nếu giảm giá thuê sâu từ 30 - 40% còn vô tình làm căn nhà mất giá trị trong mắt người khác. Đó là lý do, đa số chủ nhà chấp nhận bỏ trống mặt bằng trong thời gian để tìm người thuê đúng giá", một môi giới chuyên cho thuê mặt bằng tại quận 1, TP.HCM chia sẻ.

Xu hướng chuyển dịch ra xa trung tâm

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng, những mặt bằng "vàng" phần lớn hướng tới đối tượng khách hàng là doanh nghiệp FDI và khách du lịch. Tuy nhiên, thời gian qua, dịch Covid-19 đã tác động mạnh đến du lịch, nhiều nước vẫn duy trì các biện pháp hạn chế, các doanh nghiệp nước ngoài cũng dè dặt hơn khi mở rộng thị trường.

Còn những doanh nghiệp đang kinh doanh trong nước đang thay đổi chiến lược để tiếp tục duy trì hoạt động, thay vì đổ tiền vào mặt bằng tại những vị trí trung tâm. Vì vậy, khi các chủ mặt bằng không đạt được giá thuê như mong muốn thì họ đành bỏ không.

"Với các doanh nghiệp trong nước, giai đoạn này họ chỉ cần một vài tuyến phố chính, còn lại chuyển sang các quận huyện khác nơi cũng được xem là có tốc độ mua sắm tốt để giảm bớt chi phí mà các doanh nghiệp khó có thể gánh được", ông Sử Ngọc Khương cho biết thêm.

Xu hướng chuyển dịch ra vùng ngoài trung tâm cũng được nhiều chuyên gia dự báo. Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 của CBRE Việt Nam, dự báo nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong 2 năm tới đều nằm ở các khu vực ngoài trung tâm với diện tích khoảng 132.000 m² sàn. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm cũng có xu hướng tăng từ 1 đến 1,5% một năm.

Do nguồn cung mới tại khu vực trung tâm hạn chế, CBRE Việt Nam nhận định, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong khoảng thời gian ngắn.

Phó Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cũng nhận định, mặt bằng trống ở khu vực trung tâm không chỉ giá cao mà còn có những vấn đề liên quan đến tính pháp lý. Đây là lý do quan trọng khiến nhiều nhà bán lẻ dè dặt, bởi sau khi dồn tiền đầu tư sẽ dễ gặp rủi ro, khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy...

"Thực tế, thời gian qua nhiều chủ cơ sở karaoke dù đã sửa chữa mặt bằng nhưng vẫn đang bị lừng khừng trong việc cấp giấy phép hoạt động vì lý do đảm bảo PCCC. Điều này gây chùn chân với nhiều nhà đầu tư", vị này nói thêm.