Dân vào ở hơn chục năm, vì sao hàng chục ngàn nhà ở, căn hộ tại TP.HCM vẫn chưa thể có sổ hồng?

Tỷ lệ nhà ở chưa được cấp sổ hồng còn rất lớn

Thời gian qua, hàng trăm ngàn người dân sống trong các căn hộ, nhà ở tại TP.HCM đã bày tỏ sự bức xúc về vấn đề sổ hồng chung cư bị chậm trễ. Nhiều người cho biết đã phải bỏ ra số tiền lớn và vào ở nhiều năm nhưng vẫn phải mỏi mòn chờ sổ hồng để xác định quyền sở hữu tài sản.

Liên quan đến vấn đề sổ hồng, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cho biết địa bàn TP.HCM có tổng số 398 dự án đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho tổng số 191.348 căn nhà ở (gồm căn hộ và nhà ở riêng lẻ), TP.HCM đã cấp giấy chứng nhận cho 110.016 căn. 81.332 căn còn lại chưa cấp giấy chứng nhận. Có 7 dự án chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung với tổng 5.386 căn nhà. 10.019 căn bị vướng do thuộc loại hình bất động sản mới (officetel, shophouse…). Ngoài ra, 17.515 căn nhà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Trong giai đoạn này, lượng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận mà văn phòng tiếp nhận và giải quyết tăng đều qua các năm. Đặc biệt, so với năm 2021, năm 2022 có số lượng hồ sơ nhận vào tăng đột biến, từ 28.835 hồ sơ lên 38.144 hồ sơ.

Riêng tại TP.Thủ Đức, có 132 dự án phát triển nhà ở thương mại đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận với gần 72.000 căn hộ, nhà ở. Tuy nhiên, tính đến nay số lượng căn hộ, nhà ở được cấp giấy chứng nhận là hơn 33.000 căn, chiếm 46%. Số lượng chưa được cấp giấy chứng nhận lên tới gần 39.000 căn, chiếm 54%.

Đáng chú ý, đa số dự án chậm cấp sổ hồng đều được xây dựng trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực (ngày 1/7/2014). Thống kê của TP.Thủ Đức cho thấy tỉ lệ căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận của các chung cư hình thành trong giai đoạn này lên đến 54% (gần 38.000 căn). Với các chung cư xây dựng sau thời điểm trên, dù tỉ lệ căn hộ được cấp giấy chứng nhận cao hơn (73%) nhưng vẫn còn 27% (tương đương với 1.042 căn) "nợ" sổ hồng.

Tại quận 7, có 114 dự án chung cư nhà ở thương mại. Trong đó, 75 dự án (hơn 30.000 căn hộ) đã được cấp giấy chứng nhận. Số còn lại là 32 dự án (hơn 17.000 căn hộ) chưa được cấp. Đa phần các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận đều được xây dựng từ sau thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay.

Trong khi đó, tại Nhà Bè, 7 chung cư còn lại (gần 4.400 căn hộ) đã được cấp giấy chứng nhận một phần (1.786 căn hộ). Ông Thành cho biết hiện nay số căn hộ chưa được cấp (2.586 căn hộ) là do đang thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư chia hồ sơ cấp theo đợt.

Về phía huyện Nhà Bè, từ ngày 1/7/2014 đến nay, huyện này có 21 dự án nhà ở thương mại (căn hộ và nhà ở riêng lẻ) với hơn 12.600 căn. Tính đến thời điểm này đã có hơn 8.800 căn được cấp giấy chứng nhận, còn lại hơn 3.800 căn còn nợ sổ hồng.

Các vướng mắc khiến chậm cấp sổ hồng

Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM cho biết hiện nay đang tồn tại 8 vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, khiến 81.332 nhà ở, căn hộ chưa được cấp sổ hồng.

Các vướng mắc này bao gồm: Thứ nhất, quy định thời gian giải quyết một hồ sơ là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, trên thực tế các tổ chức, doanh nghiệp thường nộp hồ sơ với số lượng lớn (bình quân từ 50 hồ sơ đến 300 hồ sơ/lần nộp) nhưng thời gian hẹn trả kết quả vẫn 15 ngày.

Vướng mắc thứ hai, máy móc, trang thiết bị cũ, cấu hình yếu không đáp ứng được yêu cầu quản lý, cập nhật, khai thác cơ sơ dữ liệu địa chính. Khối lượng hồ sơ và văn bản rất lớn trong khi đó lực lượng nhân sự tại phòng chuyên môn còn mỏng, khó đảm bảo được tiến độ theo mục tiêu và kế hoạch.

Tiếp theo đó, vướng mắc thứ ba, việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn chậm nên ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Ngoài ra, do các văn bản pháp luật về đất đai không có điều khoản quy định về việc chuyền tiếp trong việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà qua các thời kỳ gây lúng túng cho Văn phòng Đăng ký đất đai trong việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.

Vướng mắc thứ tư, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế và lệ phí của chủ đầu tư và người mua nhà chậm. Có rất nhiều trường hợp mà chủ đầu tư và người mua không thực hiện hoặc chậm thực hiện và chậm bổ sung kết quả về thuế nên kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ.

Thứ năm, trong quá trình giải quyết hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố nhận được nhiều kết luận, văn bản của các cơ quan thanh tra, cơ quan kiểm toán, cơ quan công an… với nội dung đề nghị cung cấp hồ sơ tài liệu để phục vụ công tác điều tra, thanh tra, kiểm tra; đề nghị tạm dừng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai do rà soát quá trình giao đất, chuyển nhượng, góp vốn thực hiện dự án, chuyển mục đích sử dụng đất, rà soát lại phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, xác định lại nghĩa vụ tài chính..

Thứ sáu, hiện nay có nhiều dự án được thiết kế, cấp phép xây dựng sử dụng mục đích sử dụng hỗn hợp như: căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê); officetel, condotel, shophouse…

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai không quy định về các loại hình bất động sản này và ý kiến của các cơ quan quản lý còn nhiều ý kiến trái chiều, chưa thống nhất trong việc xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sở hữu công trình, đối tượng được cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hay người mua.... nên chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Thứ bảy, đối tượng sở hữu là cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Và vướng mắc cuối cùng là nghĩa vụ nhà ở xã hội. Nhiều dự án chưa được các cơ quan có thẩm quyền thông báo, có ý kiến (hoặc xác nhận hoàn tất) về việc chủ đầu tư thực hiện điều tiết quỹ nhà ở xã hội, đặc biệt là đối với các trường hợp chủ đầu tư lựa chọn hình thức nộp tiền vào ngân sách Nhà nước nên Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố cũng chưa thể giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận.