Siết phân lô bán nền liệu có giảm tình trạng sốt ảo?

Luật Kinh doanh bất động sản siết phân lô bán nền

Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành và sẽ có tác động nhiều đến thị trường, nhất là với quy định về việc cấm phân lô bán nền.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Theo đó, phải đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.

Đồng thời, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo quy định, có 105 thành phố, thị xã sẽ không cho phân lô, bán nền; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Cụ thể, 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.HCM sẽ bị cấm phân lô bán nền.

Đối với đô thị loại I, có 22 địa phương, trong đó có 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc các tỉnh gồm: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên. Bên cạnh đó, có 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 16 thị xã cũng bị cấm phân lô bán nền.

Siết phân lô bán nền sẽ loại bỏ chủ đầu tư năng lực kém?

Thực tế, việc phân lô bán nền bên cạnh mặt tích cực là giúp nhiều người dân dễ dàng tiếp cận và có thể sở hữu quyền sử dụng đất nhưng cũng để lại nhiều hệ lụy xấu.

Cụ thể, đất phân lô bán nền đã tạo điều kiện cho không ít chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém đã lợi dụng chính sách để gom đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng sơ sài rồi bán đất giá cao cho người dân, giới đầu cơ để thu tiền.

Theo các chuyên gia bất động sản, hoạt động đầu cơ đất nền thường chỉ phù hợp với các chủ đầu tư kém năng lực, gây ra tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất, để hoang hóa đất đai. Đây là căn nguyên của nạn thổi giá, gây "sốt đất", gây ra rủi ro cho thị trường bất động sản. Do đó, việc siết phân lô bán nền được kỳ vọng góp phần “sàng lọc” nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, quy định siết phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản sẽ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

"Quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư năng lực kém. Nhà nước cũng sẽ thu được nguồn thuế lớn hơn. Các địa phương cũng sẽ có căn cứ xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở", ông Quê chia sẻ.

Nhiều chuyên gia cũng kiến nghị, siết phân lô bán nền trong luật mới đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Còn các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn nữa. Do đó, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng, chi tiết hơn để loại bỏ tình trạng thổi giá đất nền.