Thị trường bất động sản trầm lắng, nhà đầu tư tích trữ tiền để chờ chu kỳ mới

Nhà đầu tư bất động sản tìm cách gom tiền

Năm 2022, tín dụng ngân hàng bị siết chặt khiến dòng tiền đổ vào bất động sản bị hạn chế, các nhà đầu tư cũng "kỹ tính" hơn khi quyết định chốt giao dịch. Trong đó, nhiều người chọn cách tích trữ dòng tiền và chờ diễn biến thị trường năm sau.

Đang rao 2 căn hộ tại quận 12, chị Trần Thảo (nhà đầu tư bất động sản lâu năm) cho biết mình nắm trong tay khá nhiều tài sản bất động sản nhưng đang lâm vào cảnh khan hiếm tiền mặt.

Chị Thảo cho biết dòng tiền của chị hiện nằm trong các sản phẩm đất nền, căn hộ chung cư đã mua để đầu tư. Tuy nhiên, từ đầu năm 2022 đến nay, thanh khoản thị trường lao dốc cộng với siết tín dụng ngân hàng khiến nhà đầu tư này bị "nghẽn" dòng tiền.

"Suốt nửa năm nay, tôi liên tục chào bán sản phẩm nhưng không được. Dù không vướng vay ngân hàng nhưng tôi vẫn vào thế "kẹt" vì tài sản không có thanh khoản, tiền chôn hết vào bất động sản. Bây giờ tôi muốn huy động dòng tiền để tiếp tục đầu tư hoặc mua sắm chuẩn bị Tết cho gia đình cũng khó vì tất cả tôi đã "chôn" vào bất động sản", nhà đầu tư chia sẻ.

Trong khi đó, ông Phạm Hùng (50 tuổi, TP.Thủ Đức) cho biết mình đã phải đẩy hàng nhanh, sớm thu hồi vốn để gom tiền trả lãi ngân hàng. Theo đó, nhà đầu tư này đã phải chấp nhận 1 số giao dịch bị ép giá từ 10 - 15% để thu hồi tiền mặt. Đáng chú ý, 1 trong số các căn hộ rao bán, nhà đầu tư này đã phải chấp nhận bán cắt lỗ, bằng với giá kí hợp đồng với chủ đồng tư chứ không thu chênh lệch để thu tiền tất toán khoản vay, giải ỏa áp lực nợ ngân hàng.

Nhà đầu tư này cho biết, mục đích anh muốn phòng thủ tiền mặt vì lo thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục ảm đạm, tính thanh khoản của các tài sản kém dần, tài sản cho thuê cũng suy giảm hiệu suất lợi nhuận. "Phòng thủ tiền mặt lúc này tôi có thể linh hoạt cân nhắc các phân khúc ít rủi ro với tính thanh khoản cao, đồng thời giải phóng áp lực nợ xấu", ông Hùng chia sẻ.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thắt chặt dòng vốn từ ngân hàng, tâm lý tiền mặt là vua đang chiếm lĩnh thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư đã chủ động xả hàng, buông bớt một số tài sản như: căn hộ, đất nền và nhà phố đang ôm để thu hồi dòng tiền phòng thủ. Nhu cầu bán bất động sản trên thị trường hiện nay lớn hơn nhu cầu mua vào, giao dịch trầm lắng, sụt giảm ở nhiều phân khúc.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định tình trạng nhà đầu tư đuối tài chính có xu hướng tăng dần vào cuối năm 2022. Thời điểm cận Tết, lượng sản phẩm "ngộp" bán ra tăng mạnh nhưng thanh khoản yếu. Điều này đã dẫn đến tình trạng cả môi giới và nhà đầu tư đều gặp khó khăn. Không ít môi giới nghỉ nghề; nhà đầu tư thì linh hoạt đầu tư mảng khác hoặc thất nghiệp. Với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp khá nhiều trở ngại về dòng tiền. Thị trường xuất hiện tình trạng bán tháo sản phẩm cũng đến từ những nhà đầu tư này.

Chờ thị trường bất động sản phục hồi rồi mới tung lực ra "gom hàng"

"Lãi suất tăng cao, tác động lớn tới thị trường bất động sản, giá có thể sẽ tiếp tục đi xuống. Trong lúc chờ đợi, tôi mang tiền gửi ngân hàng để hưởng lãi suất cao và chỉ giữ lại khoản tiền mặt không quá lớn. Thị trường dù xuất hiện tín hiệu tích cực tốt cũng sẽ không thể đảo chiều ngay mà cần thời gian để thẩm thấu. Do vậy, chúng tôi vẫn tiếp tục đứng ngoài quan sát diễn biến thị trường", anh Hải - một nhà đầu tư lâu năm cho hay.

Theo các chuyên gia, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới của thị trường năm sau. Thực tế, không ít nhà đầu tư có tiềm lực vẫn đang đứng ngoài quan sát để đánh giá cơ hội. Từ đó, đánh giá được chính xác thời điểm xuống tiền, chỉ cần một vài thương vụ nhà đầu tư cũng có mức lợi nhuận lớn hơn những người thường xuyên tham gia thị trường. Theo đó, trong bối cảnh cuối năm nhiều nhà đầu tư thận trọng, chờ diễn biến thị trường năm sau có gì biến động thì mới quyết định có nên xuống tiền.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, các đợt xả hàng, giảm giá trong năm 2022 chỉ là bước khởi đầu. năm 2023, dự kiến các khó khăn tài chính có thể trở nên nặng nề hơn và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải giảm giá bất động sản để tái cơ cấu danh mục. Năm 2023 có thể là giai đoạn nhiều nhà đầu tư giữ tiền mặt chủ động nắm bắt cơ hội săn hàng giá tốt.

Theo ông Quang, hiện nay thị trường bất động sản chưa đến giai đoạn dò đáy, các vùng trũng về giá có thể xuất hiện vào năm sau. Đa số các tình huống giảm giá bán đến quý 4 năm nay chỉ là giảm lời. Một số trường hợp giảm giá bán để cơ cấu dòng tiền đang thiếu hụt, có thể hoàn vốn (lỗ mất chi phí lãi vay) hoặc lỗ nhiều hơn nếu dùng đòn bẩy tài chính quá đà cũng dần phổ biến hơn. Mức giảm giá các tài sản phổ biến đến nay ghi nhận được khoảng 20-25% và giảm sâu khoảng 30-40% so với cùng kỳ.

"Cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi cuộc đua xả hàng mạnh dần, mức giảm có thể đạt đến 50% đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư mạnh dòng tiền tận dụng để bắt đáy thị trường", ông Quang nói.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết lực cầu hiện là điểm sáng nhất của thị trường bất động sản năm 2023. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm như hiện tại, ông Đính khuyến nghị các chủ đầu tư cố gắng đưa ra những chính sách phát triển hướng tới sản phẩm phù hợp nhu cầu người dân. Hiện nay, thị trường tuy khan hiếm nguồn cung nhưng vẫn có hàng tồn kho lại thuộc phân khúc cao cấp. Để tăng thanh khoản, các chủ đầu tư cần căn chỉnh lại những sản phẩm tung ra thị trường.